Los artículos se encuentran en el Titulo V de la Ley Hipotecaria: "De las Hipotecas".
Los relativos a las "hipotecas en general" son los siguientes:
Art 104: Reproduce el Codigo Civil: "La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida"
Explicación: en los tiempos actuales apenas necesita explicación: quiere decir que por la constitución de una hipoteca sobre un bien, el bien se sujeta al cumplimiento de la obligación para cuya garantía se constituyó la hipoteca. Si no se cumple la obligación, el bien se saca a la venta por determinados procedimientos, cualquiera que sea el poseedor del bien, es decir, aunque se haya vendido. Pero la legislación establece la obligación de demandar o notificar a los propietarios y poseedores y seguir unos procedimientos de venta en pública subasta.
Art 105: La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código Civil.
Explicación: se pueden garantizar toda clase de obligaciones, según este artículo. Además, si los bienes garantizados no son suficientes, el deudor responde del pago de sus obligaciones con todos los bienes que tenga, según establece el art 1911 del Cc.
Arts 106 y107: establecen una lista de los bienes que podrán ser hipotecados. De esta lista, en la práctica sólo se suele hipotecar los bienes inmuebles (que se tienen en propiedad) y las concesiones administrativas siempre que en este caso se cumplan determinados requisitos administrativos.
Pero la Ley permitiría hipotecar derechos reales sobre inmuebles, cuotas sobre la propiedad, el derecho de usufrcto, la nuda propiedad, los bienes vendidos con pacto de retro, y otros.
Art 108: Derechos que no pueden ser hipotecados: servidumbres legales, usufructos legales salvo el del cónyuge viudo, el uso y la habitación.
Los siguientes artículos 109 a 114 se refieren a la extensión de la hipoteca:
Art. 109: La hipoteca se extiende a las accesiones naturales (caso muy poco frecuente: ampliación de la finca por una ampliación de las tierras si están al lado de un río y se acumulan los sedimentos art 366 cc o casos similares), a las mejoras y a las indemnizaciones debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.
Art 110: Aclara más la extensión de la hipoteca sobre los bienes, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:
1.- La hipoteca se extiende a las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego, de desagüe, de reparación, seguridad, elevación de edificios y cualesquiera semejantes. No se incluye en la hipoteca y por tanto, no se considera hipotecado, si no están en el contrato, la agregación de terrenos salvo que sea como ya se ha dicho por accesión natural. Tampoco se incluye si no consta en el contrato la nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere. Si en el contrato de hipoteca se pacta que la hipoteca se extiende a estas accesiones artificiales o a las nuevas edificaciones, entonces cuando se realicen, cuando se hagan, sí estarán hipotecadas-
2.- Indemnizaciones por siniestro de los bienes hipotecados o por expropiación de los mismos.
Art 111: Si no se pacta expresamente en el contrato o si no lo dice la Ley, la hipoteca no se extiende a:
- Los objetos muebles que estén en la finca si se pueden retirar sin arrancarlos: "sin que se quebrante la materia o se deteriore la finca hipotecada".
- Tampoco se extiende a los frutos
- Tampoco se extiende a las rentas vencidas y no satisfechas.
Se puede pactar que se extienda a esos objetos.
Art 112: Si la finca hipotecada pasa a un tercer poseedor, no se extiende la hipoteca ni a los muebles colocados por él permanentemente en los edificios, ni a las mejoras hechas por él salvo las de reparación, seguridad o transformación, ni a los frutos pendientes o rentas vencidas que sean pertenencia del mismo.
Art 113 Regula el caso de que el tercer poseedor quiera retener los objetos sobre los que no se extiende la hipoteca. A destacar que no podrá detener el cumplimiento de la obligación principal, sino que habrá de cobrar lo que le corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el crédito.
Art 114:Hipoteca en garantía de un crédito que devengue interés.- Si no hay otro pacto, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará con perjuicio de tercero además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.
(Nota: frente a la discusión de algunos operadores jurídicos acerca de la distinción entre "préstamos" o "créditos" y su interpretación en sentido estricto, curiosamente el art 114 de la LH utiliza sólo la palabra "créditos". ¿Qué quiere decir este artículo entonces, que se excluyen los "préstamos"? no es esa la doctrina general).
Pero en ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.
Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso salvo el del 579.2 a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
(Nota: el párrafo de este artículo se introdujo por la Ley de protección de los deudores hipotecarios sin recursos. Y este párrafo sí diferencia entre créditos y préstamos. Entonces ¿qué sucede ? es largo de explicar, pero en síntesis diré que la jurisprudencia utilizó el término de "crédito" en sentido estricto para diferenciarlo del término préstamo y admitir la categoría de "crédito en cuenta corriente", básicamente porque en el préstamo el dinero tiene que entregarse inmediatamente (así lo dice el código civil, hay que entregar el dinero prestado para que nazca el préstamo, por ser lo que se llama un "contrato real", que se perfecciona con la entrega (art 1740cc) del dinero) y en el crédito en sentido estricto no hace falta entregarlo inmediatamente, basta con ponerlo a disposición del acreditado. A continuación las resoluciones de hacienda se agarraron a esta distinción jurisprudencial sin saber en qué consistía exactamente la diferencia, para aplicar distinta normativa fiscal a los préstamos y a los créditos. Y ahora estamos en la encrucijada de que la palabra crédito tiene dos significados: el estricto, que es el acuñado por la jurisprudencia para admitir el crédito en cuenta corriente, y el amplio, que es el de toda la vida, y que equivale a la expresión "deuda de dinero".)
Art 115.- Posibilidad de que el acreedor exija ampliación de hipoteca si existen intereses vencidos y no satisfechos a su favor que no estén garantizados conforme el artículo anterior.- Sí, como lo leen, este artículo permite que si al acreedor se le deben intereses que no están cubiertos con la hipoteca, pueda el acreedor solicitar la ampliación de la hipoteca. Dudo que se atreva a hacerlo cualquier acreedor, pero eso es lo que dice el 115 de la ley hipotecaria.
"Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados".... sigue el artículo, pero como no se aplica en la práctica, no lo transcribo. Viene a decir que si la finca hipotecada no perteneciera al deudor, podrá el acreedor ejercitar igual derecho respecto a cualquiera otros inmuebles del deudor que estuvieren hipotecados.
Art 116 .- Alude a los censos.Como tampoco se aplica en la práctica, no lo expongo.
Art. 117.- Cuando la finca hipotecada se deteriorare por abuso del dueño, el acreedor puede acudir al juez para solucionar este problema.
Art. 118.- Subrogación del comprador en la obligación garantizada.- Es decir, el comprador se queda con la finca, con la hipoteca, y con el préstamo del banco. Si compra la finca tiene que pasar necesariamente por la hipoteca. Pero puede dar un paso más, que es lo que se hace en la práctica, y es que puede quedarse con el préstamo, y dejar libre de toda obligación al vendedor, pero para eso es necesario el consentimiento del banco. Y este artículo permite que el banco dé su consentimiento expreso o tácito.Este artículo se aplica con mucha frecuencia en la venta de inmuebles.
Dice que en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo (el comprador) se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca (por tanto como adquirente), sino también en la obligación personal con ella garantizada, (es decir, en el préstamo, como deudor del préstamo frente al banco), quedará el primero (vendedor) desligado de dicha obligación (del préstamo), si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.
El segundo párrafo de este artículo también se puede aplicar con más frecuencia de la que nos imaginamos, y es para el caso de que el comprador no se "subrogue" en el préstamo , es decir, no entra en el préstamo como deudor, pero se compromete frente al vendedor a pagar el préstamo, y por tanto descuenta o retiene el dinero de lo que queda por pagar del préstamo, y en lugar de pagárselo al vendedor, se lo paga al banco, pero sin entrar como deudor del banco, porque el deudor sigue siendo el vendedor. En este caso ¿qué sucedería si el comprador no paga el préstamo? como el vendedor sigue siendo deudor, el banco todavía podría pedir al vendedor que pagara el préstamo, y el vendedor se quedaría sin finca y con la obligación de pagar su deuda.
Por eso este párrafo que indicamos a continuación permite que el vendedor que pague el préstamo pueda ponerse en el lugar del acreedor y reclamar al comprador. No es tanto lío.
Dice el artículo que si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada (es decir, si el comprador no se obliga a pagar lo que queda del préstamo), pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiere retenido, y al vencimiento de la obligación (al vencimiento del préstamo) fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca (el vendedor), quedará subrogado éste (el vendedor) en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total del importe retenido o descontado.
O sea, el vendedor se pondría en el lugar del acreedor hipotecario para reclamar contra el comprador y contra la finca.
Art 119.- Muy aplicado Distribución de responsabilidad hipotecaria entre varias fincas: Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.
Explicación:si para una misma obligación se hipotecan varias fincas, es necesario determinar el valor por el que responde cada una de las fincas.
Art 120.- Muy aplicado: Responsabilidad de cada finca.- Fijada en la inscripción la parte de crédito (ojo, otra vez se refiere al crédito) de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos.
Explicación: cada finca responde por la cantidad que se ha fijado, si la finca ya es de un tercero.
Art 121.- Establece, partiendo de lo dispuesto en el artículo anterior, que si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, el acreedor puede repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder, pero sin prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.
Art 122.- La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido, pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos. Pues eso.
Art 123.- Si una finca hipotecada se dividiere entre dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito (otra vez crédito), sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.
Art 124.- Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Sigue indicando el artículo que el deudor puede elegir la que haya de quedar libre.
Art 125.- este artículo viene a decir que si no hay distribución de responsabilidad y sólo se ha pagado una parte del crédito, a diferencia del caso anterior, en este caso no se puede pedir la cancelación de la hipoteca sobre ninguna parte de los bienes hipotecados. (nota: este artículo contiene a mi entender un cierto desequilibrio, pero es lo que dice).
Art 126.- Relaciones con el tercer poseedor en caso que en juicio ejecutivo se persigan los bienes hipotecados y estos hubieren pasado a poder de un tercer poseedor.-
At 127.- Supuesto en que para el pago de alguno de los plazos del crédito o de los intereses fuese necesario enajenar la finca hipotecada y aún quedaran por vencer otros plazos , y relación con terceros poseedores o adquirentes.
Art 128.- La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada
Art. 129.- Ejercicio de la acción hipotecaria.- Dado que en esta entrada nos estamos ocupando de la inscripción de la hipoteca en el registro, omitimos la redacción exhaustiva de este artículo.
Únicamente resaltamos que para que el acreedor pueda ejercitar sus derechos y acciones contra los bienes hipotecados tiene varios caminos.:
- Puede acudir según el 129 al ejercicio de la acción directa contra los bienes hipotecados, regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Puede también acudir a la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme a lo establecido en el artículo 1858 del código civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de hipoteca, pero sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.
- Aunque la LH no lo diga, puede también acudir al juicio ejecutivo ordinario, ya que el título en el que consta la obligación garantizada es un título ejecutivo.
- Y aunque la LH no lo diga, puede también acudir al juicio ordinario, haciendo valer allí su derecho de hipoteca, como derecho real de garantía. Este último camino se utiliza en el caso de que exista algún inconveniente formal en los anteriores, ya que en el ordinario se puede debatir y en su caso subsanar cualquier otra cuestión que falte en los anteriores, según lo que resulte del propio juicio y así decida el juez en la sentencia.
El art 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, reformado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo establece unos requisitos para poder ejercitar la acción denominada de "ejecución directa" sobre los bienes hipotecados, a destacar el de la tasación del inmueble de una manera especial, y señalar el domicilio para notificaciones Dice así:
Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:
1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
2.º Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones.
En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en que estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.
3. El Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior.
Este artículo pretende evitar que se tase la finca muy por debajo del valor razonable y por eso exige que el valor de tasación no pueda ser inferior en ningún caso al 75% del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley del Mercado Hipotecario.También pide que se señale "un domicilio" y ya se ponen pegas en los registros si se señalan dos domicilios, cuando si no se sabe dónde se va a vivir en el futuro sí que sea conveniente señalar el domicilio del trabajo y el de la vivienda, pero en fin...
También hay que añadir que en el art 21 de la Ley Hipotecaria se establece en el punto 3. que en las escrituras de préstamo (de nuevo el concepto si préstamo o crédito) hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque, y se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.
La razón de hacer constar el carácter de vivienda habitual o no habitual radica en que en el momento de la ejecución (es decir, si no se paga el préstamo y sale a subasta la vivienda) hay mayor protección a favor del deudor si se trata de su vivienda habitual.
Los artículos 130, a 135 se refieren a cuestiones relativas al momento de ejecución de la finca hipotecada en el caso de incumplimiento de la obligación garantizada.
El artículo 136 establece que las inscripciones y cancelaciones de las hipotecas se sujetarán a las reglas establecidas para las inscripciones y cancelaciones en general, "sin perjuicio de las especiales contenidas en este título".
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