Artículos de la Ley Hipotecaria sobre la inscripción de la hipoteca (I)

Para tener un esquema de fácil acceso a los artículos de la Ley Hipotecaria acerca de la inscripción de la hipoteca sobre bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, presento el siguiente resumen explicado de los indicados artículos, en dos entradas, esta primera,  relativa a la hipoteca en general, y la siguiente, relativa a las hipotecas "voluntarias" (dice la sección) que en la vida real yo diría que son todas, ya que las hipotecas que se llaman hipotecas "legales" no se constituyen apenas (no he visto ninguna hipoteca legal en más de 20 años) :

Los artículos se encuentran en el Titulo V de la Ley Hipotecaria: "De las Hipotecas".

Los relativos a las "hipotecas en general" son los siguientes:

Art 104: Reproduce el Codigo Civil: "La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida"

Explicación: en los tiempos actuales apenas necesita explicación: quiere decir que por la constitución de una hipoteca sobre un bien, el bien se sujeta al cumplimiento de la obligación para cuya garantía se constituyó la hipoteca. Si no se cumple la obligación, el bien se saca a la venta por determinados procedimientos, cualquiera que sea el poseedor del bien, es decir, aunque se haya vendido. Pero la legislación establece la obligación de demandar o notificar a los propietarios y poseedores y seguir unos procedimientos de venta en pública subasta.

Art 105: La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código Civil.

Explicación: se pueden garantizar toda clase de obligaciones, según este artículo. Además, si los bienes garantizados no son suficientes, el deudor responde del pago de sus obligaciones con todos los bienes que tenga, según establece el art 1911 del Cc.

Arts 106 y107: establecen una lista de los bienes que podrán ser hipotecados. De esta lista, en la práctica sólo se suele hipotecar los bienes  inmuebles (que se tienen en propiedad) y las concesiones administrativas siempre que en este caso se cumplan determinados requisitos administrativos.

Pero la Ley permitiría hipotecar derechos reales sobre inmuebles, cuotas sobre la propiedad, el derecho de usufrcto, la nuda propiedad, los bienes vendidos con pacto de retro, y otros.

Art 108: Derechos que no pueden ser hipotecados: servidumbres legales, usufructos legales salvo el del cónyuge viudo, el uso y la habitación.

Los siguientes artículos 109 a 114 se refieren a la extensión de la hipoteca:

Art. 109: La hipoteca se extiende a las accesiones naturales (caso muy poco frecuente: ampliación de la finca por una ampliación  de las tierras si están al lado de un río y se acumulan los sedimentos art 366 cc o casos similares), a las mejoras y a las indemnizaciones debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.

Art 110: Aclara más la extensión de la hipoteca sobre los bienes, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:

1.- La hipoteca se extiende a las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego, de desagüe, de reparación, seguridad, elevación de edificios y cualesquiera semejantes. No se incluye en la hipoteca y por tanto, no se considera hipotecado, si no están en el contrato, la agregación de terrenos salvo que sea como ya se ha dicho por accesión natural. Tampoco se incluye si no consta en el contrato la nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.  Si en el contrato de hipoteca se pacta que la hipoteca se extiende a estas accesiones artificiales o a las nuevas edificaciones, entonces cuando se realicen, cuando se hagan,  sí estarán hipotecadas-

2.- Indemnizaciones por siniestro de los bienes hipotecados o por expropiación de los mismos.

Art 111: Si no se pacta expresamente en el contrato o si no lo dice la Ley, la hipoteca no se extiende a:
- Los objetos muebles que estén en la finca si se pueden retirar sin arrancarlos: "sin que se quebrante la materia o se deteriore la finca hipotecada".
- Tampoco se extiende a los frutos
- Tampoco se extiende a las rentas vencidas y no satisfechas.
Se puede pactar que se extienda a esos objetos.

 Art 112: Si la finca hipotecada pasa a un tercer poseedor, no se extiende la hipoteca ni a los muebles colocados por él permanentemente en los edificios, ni a las mejoras hechas por él salvo las de reparación, seguridad o transformación, ni a los frutos  pendientes o rentas vencidas que sean pertenencia del mismo.
Art 113 Regula el caso de que el tercer poseedor quiera retener los objetos sobre los que no se extiende la hipoteca. A destacar que no podrá detener el cumplimiento de la obligación principal, sino que habrá de cobrar lo que le corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el crédito.

Art 114:Hipoteca en garantía de un crédito que devengue interés.-  Si no hay otro pacto, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará con perjuicio de tercero además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.

(Nota: frente a la discusión de algunos operadores jurídicos acerca de la distinción entre "préstamos" o "créditos" y su interpretación en sentido estricto, curiosamente el art 114 de la LH utiliza sólo la palabra "créditos". ¿Qué quiere decir este artículo entonces, que se excluyen los "préstamos"? no es esa la doctrina general).

Pero en ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años.

Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso salvo el del 579.2 a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

(Nota: el párrafo de este artículo se introdujo por la Ley de protección de los deudores hipotecarios sin recursos. Y este párrafo sí diferencia entre créditos y préstamos.  Entonces ¿qué sucede ? es largo de explicar, pero en síntesis diré que la jurisprudencia utilizó el término de "crédito" en sentido estricto para diferenciarlo del término préstamo y admitir la categoría de "crédito en cuenta corriente", básicamente porque en el préstamo el dinero tiene que entregarse inmediatamente (así lo dice el código civil, hay que entregar el dinero prestado para que nazca el préstamo, por ser lo que se llama un "contrato real", que se perfecciona con la entrega  (art 1740cc) del dinero) y en el crédito en sentido estricto no hace falta entregarlo inmediatamente, basta con ponerlo a disposición del acreditado. A continuación las resoluciones de hacienda se agarraron a esta distinción jurisprudencial  sin saber en qué consistía exactamente la diferencia, para aplicar distinta normativa fiscal a los préstamos y a los créditos. Y ahora estamos en la encrucijada de que la palabra crédito tiene dos significados: el estricto, que es el acuñado por la jurisprudencia para admitir el crédito en cuenta corriente, y el amplio, que es el de toda la vida, y que equivale a la expresión "deuda de dinero".)

Art 115.- Posibilidad de que el acreedor exija ampliación de hipoteca si existen intereses vencidos y no satisfechos a su favor que no estén garantizados conforme el artículo anterior.- Sí, como lo leen, este artículo permite que si al acreedor se le deben intereses que no están cubiertos con la hipoteca, pueda el acreedor solicitar la ampliación de la hipoteca. Dudo que se atreva a hacerlo cualquier acreedor, pero eso es lo que dice el 115 de la ley hipotecaria.
"Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados conforme al artículo anterior podrá exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados".... sigue el artículo, pero como no se aplica en la práctica, no lo transcribo. Viene a decir que si la finca hipotecada no perteneciera al deudor, podrá el acreedor ejercitar igual derecho respecto a cualquiera otros inmuebles del deudor que estuvieren hipotecados.

Art 116 .- Alude a los censos.Como tampoco se aplica en la práctica, no lo expongo.

Art. 117.- Cuando la finca hipotecada se deteriorare por abuso del dueño, el acreedor puede acudir al juez para solucionar este problema.

Art. 118.-  Subrogación del comprador en la obligación garantizada.-  Es decir, el comprador se queda con la finca, con la hipoteca, y con el préstamo del banco. Si compra la finca tiene que pasar necesariamente por la hipoteca. Pero puede dar un paso más, que es lo que se hace en la práctica, y es que puede quedarse con el préstamo, y dejar libre de toda obligación al vendedor, pero para eso es necesario el consentimiento del banco. Y este artículo permite que el banco dé su consentimiento expreso o tácito.Este artículo se aplica con mucha frecuencia en la venta de inmuebles.
Dice que en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo (el comprador) se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca (por tanto como adquirente), sino también en la obligación personal con ella garantizada, (es decir, en el préstamo, como deudor del préstamo frente al banco), quedará el primero (vendedor) desligado de dicha obligación (del préstamo), si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.

El segundo párrafo de este artículo también se puede aplicar con más frecuencia de la que nos imaginamos, y es para el caso de que el comprador no se "subrogue" en el  préstamo , es decir, no entra en el préstamo como deudor, pero se compromete frente al vendedor a pagar el préstamo, y por tanto  descuenta o retiene el dinero de lo que queda por pagar del préstamo, y en lugar de pagárselo al vendedor, se lo paga al banco, pero sin entrar como deudor del banco,  porque el deudor sigue siendo el vendedor. En este caso ¿qué sucedería si el comprador no paga el préstamo?  como el vendedor sigue siendo deudor, el banco todavía podría pedir al vendedor que pagara el préstamo, y el vendedor se quedaría sin finca y con la obligación de pagar su deuda.

Por eso este párrafo que indicamos a continuación permite que el vendedor que pague el préstamo pueda ponerse en el lugar del acreedor y reclamar al comprador. No es tanto lío.
 Dice  el artículo que si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada (es decir, si el comprador no se obliga a pagar lo que queda del préstamo), pero el comprador hubiere descontado su importe  del precio de la venta, o lo hubiere retenido, y al vencimiento de la obligación (al vencimiento del préstamo) fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca (el vendedor), quedará subrogado éste (el vendedor) en el lugar del acreedor  hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total del importe retenido o descontado.
O sea, el vendedor se pondría en el lugar del acreedor hipotecario para reclamar contra el comprador y contra la finca.

Art 119.- Muy aplicado Distribución de responsabilidad hipotecaria entre varias fincas: Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.
 Explicación:si para una misma obligación se hipotecan varias fincas, es necesario determinar el valor por el que responde cada una de las fincas.

Art 120.- Muy aplicado: Responsabilidad de cada finca.- Fijada en la inscripción la parte de crédito (ojo, otra vez se refiere al crédito)  de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos.
Explicación:  cada finca responde por la cantidad que se ha fijado, si la finca ya es de un tercero.

Art 121.- Establece, partiendo de lo dispuesto en el artículo anterior,  que si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, el acreedor puede repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder, pero sin prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas.

Art 122.- La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido, pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos.  Pues eso.

Art 123.- Si una finca hipotecada se dividiere entre dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito (otra vez crédito), sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez.

Art 124.- Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Sigue indicando el artículo que el deudor puede elegir la que haya de quedar libre.

Art 125.-  este artículo viene a decir que si no hay distribución de responsabilidad y sólo se ha pagado una parte del crédito, a diferencia del caso anterior, en este caso no se puede pedir la cancelación de la hipoteca sobre ninguna parte de los bienes hipotecados. (nota: este artículo contiene a mi entender un cierto desequilibrio, pero es lo que dice).

Art 126.- Relaciones con el tercer poseedor en caso que en juicio ejecutivo se persigan los bienes hipotecados y estos hubieren pasado a poder de un tercer poseedor.-

At 127.- Supuesto en que para el pago de alguno de los plazos del crédito o de los intereses fuese necesario enajenar la finca hipotecada y aún quedaran por vencer otros plazos , y relación con terceros poseedores o adquirentes.

Art 128.- La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que pueda ser ejercitada

Art. 129.-  Ejercicio de la acción hipotecaria.- Dado que en esta entrada nos estamos ocupando de la inscripción de la hipoteca en el registro, omitimos la redacción  exhaustiva de este artículo.

Únicamente resaltamos que para que el acreedor pueda ejercitar sus derechos y acciones contra los bienes hipotecados tiene varios caminos.:
- Puede acudir según el 129 al ejercicio de la acción directa contra los bienes hipotecados, regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Puede también acudir a la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme a lo establecido en el artículo 1858 del código civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de hipoteca, pero sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.
- Aunque la LH no lo diga, puede también acudir al juicio ejecutivo ordinario, ya que el título en el que consta la obligación garantizada es un título ejecutivo.
- Y aunque la LH no lo diga, puede también acudir al juicio ordinario, haciendo valer allí su derecho de hipoteca, como derecho real de garantía. Este último camino se utiliza en el caso de que exista algún inconveniente formal en los anteriores, ya que en el ordinario se puede debatir y en su caso subsanar cualquier otra cuestión que falte en los anteriores, según lo que resulte del propio juicio y así decida el juez en la sentencia.

El art 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, reformado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo establece unos requisitos para poder ejercitar la acción denominada de "ejecución directa" sobre los bienes hipotecados, a destacar el de la tasación del inmueble de una manera especial, y señalar el domicilio para notificaciones Dice así:

Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente Capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:

1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

2.º Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones.

En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en que estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.

3. El Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior.

Este artículo pretende evitar que se tase la finca muy por debajo del valor razonable y por eso exige que el valor de tasación no pueda ser inferior en ningún caso al 75% del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley del Mercado Hipotecario.
También pide que se señale "un domicilio" y ya se ponen pegas en los registros si se señalan dos domicilios, cuando si no se sabe dónde se va a vivir en el futuro sí que sea conveniente señalar el domicilio del trabajo y el de la vivienda, pero en fin...
 También hay que añadir que en el art 21 de la Ley Hipotecaria se establece en el punto 3. que en las escrituras de préstamo (de nuevo el concepto si préstamo o crédito) hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque, y se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.

La razón de hacer constar el carácter de vivienda habitual o no habitual radica en que en el momento de la ejecución (es decir, si no se paga el préstamo y sale a subasta la vivienda) hay mayor protección a favor del deudor si se trata de su vivienda habitual.

Los artículos 130, a 135 se refieren a cuestiones relativas al momento de ejecución de la finca hipotecada en el caso de incumplimiento de la obligación garantizada.

El artículo 136 establece que las inscripciones y cancelaciones de las hipotecas se sujetarán a las reglas establecidas para las inscripciones y cancelaciones en general, "sin perjuicio de las especiales contenidas en este título".

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, comúnmente llamado Impuesto de Plusvalía Municipal

El impuesto conocido vulgarmente como  Impuesto de Plusvalía Muncipal se denomina en realidad "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana".

Dentro de los impuestos que hay que "pagar" en la "venta o transmisión" de bienes, cabe destacar los siguientes:
 1.- El impuesto por la transmisión: Impuesto de transmisiones patrimoniales, IVA ( o IGIC en Canarias) más actos jurídicos documentados, Impuesto de Donaciones, Impuesto de sucesiones... según los casos, que como regla general lo pagaría el adquirente. 
2.- El impuesto por ganancia patrimonial: Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.Este impuesto lo pagaría el transmitente en el Impuesto de la renta del año siguiente, y que no se paga en los casos de adquisición por "herencia". Este impuesto lo hemos visto en otra entrada anterior, y se conocía antes también con la denominación de "incremento de patrimonio" o "plusvalía patrimonial": atención, que el nombre confunde, pues un concepto es el de "plusvalía patrimonial" (en el IRPF) y otra que nada tiene que ver es el impuesto de "plusvalía municipal" del que nos ocupamos en esta entrada.
 3.- El impuesto municipal: Impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, (también conocido por "plusvalía municipal"), que, como decimos, hay que pagar al Ayuntamiento si se vende una casa, garaje, local, terreno o cualquier inmueble urbano, y que es el que ahora vamos a exponer.

Este Impuesto comúnmente llamado de Plusvalía municipal está regulado en la Ley de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), en los artículos 104 y siguientes.

La Ley establece unos límites máximos de los cuales el Ayuntamiento no puede pasar. Para cada Ayuntamiento concreto, es necesario ver la Ordenanza (es decir, la norma del Ayuntamiento) que regula el impuesto concreto. Pero sí es importante conocer cuál es el sistema general, y cómo se calcula este impuesto y sus límites, que lógicamente y como se producirá en la práctica, el Ayuntamiento no puede traspasar, lo que viene regulado como decimos en estos artículos de la Ley de Haciendas Locales.

Exponemos a continuación una explicación de los artículos de la Ley.  Si se desea entenderlo rápido, basta con leer el encabezamiento y lo escrito en negrita. Si se desea conocer completamente la Ley, basta con leer toda la entrada, porque están incluidos íntegramente los artículos, salvo el relativo a la expropiación de terrenos:

A).-  Definición: qué es este impuesto:

- El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se califica en la propia Ley, que dice que es un tributo directo (lo que llama la atención, pues los impuestos directos recaen sobre la persona por tener una capacidad económica, en tanto los indirectos recaen sobre la cosa por transmitirse; este impuesto recae sobre la persona pero cuando transmite la cosa..), que grava, es decir, que hace que se pague impuesto, por el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia a) de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o b) de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

Se ha comentado que este impuesto está discutido desde que salió a la luz. La definición del mismo está en la Ley: es un impuesto directo que grava el incremento del valor de los terrenos cuando los terrenos o algunos derechos sobre los mismos se transmiten.

b).- Casos que no están sujetos al Impuesto: Ni bienes rústicos, ni casos en la sociedad conyugal, ni casos en la SAREB.

-  No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

En consecuencia con ello, está sujeto el incremento de valor que experimenten los terrenos que deban tener la consideración de urbanos, a efectos de dicho Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con independencia de que estén o no contemplados como tales en el Catastro.

(Estará asimismo sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos integrados en los bienes inmuebles clasificados como de características especiales a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Más supuestos de no sujeción: No se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes.

Tampoco se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial.

(Supuestos especiales de la SAREB y el FROB: esta información se puede saltar hasta el fin del paréntesis:

 ........ La aportación a la "SAREB" no paga este impuesto.- No se devengará el impuesto con ocasión de las aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles efectuadas a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (regulada en la disposición adicional séptima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito), que se le hayan transferido, de acuerdo con lo establecido en el artículo 48 del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos.

La aportación de la SAREB a sus socios importantes tampoco paga este  impuesto.-No se producirá el devengo del impuesto con ocasión de las aportaciones o transmisiones realizadas por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., a entidades participadas directa o indirectamente por dicha Sociedad en al menos el 50 por ciento del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto de la entidad participada en el momento inmediatamente anterior a la transmisión, o como consecuencia de la misma.

La transmisión de la SAREB a los Fondos tampoco paga este  impuesto.- No se devengará el impuesto con ocasión de las aportaciones o transmisiones realizadas por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., o por las entidades constituidas por esta para cumplir con su objeto social, a los fondos de activos bancarios, a que se refiere la disposición adicional décima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre.

Las transmisiones entre los fondos expuestos al FROB tampoco paga impuesto.-No se devengará el impuesto por las aportaciones o transmisiones que se produzcan entre los citados Fondos durante el período de tiempo de mantenimiento de la exposición del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria a los Fondos, previsto en el apartado 10 de dicha disposición adicional décima..........)

Importancia en las transmisiones posteriores.- Las transmisiones en las que no se aplique el impuesto no se tienen en cuenta en la transmisión siguiente que sí pague impuesto.- Así dice la Ley que "En la posterior transmisión de los inmuebles se entenderá que el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos no se ha interrumpido por causa de la transmisión derivada de las operaciones previstas en este apartado".

C.- Exenciones, (es decir,  aunque sí se ajustan al impuesto , al "hecho imponible", no lo pagan porque están exentos):

1. Estarán exentos de este impuesto los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de los siguientes actos:

a) La constitución y transmisión de derechos de servidumbre.

b) Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como Conjunto Histórico-Artístico, o hayan sido declarados individualmente de interés cultural, según lo establecido en la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación en dichos inmuebles. A estos efectos, la ordenanza fiscal establecerá los aspectos sustantivos y formales de la exención.

2. Asimismo, estarán exentos de este impuesto los correspondientes incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer aquél recaiga sobre las siguientes: El Estado u otras Entidades Públicas (Comunidad Autónoma, Entidades locales u toros que están ennumerados en la Ley a destacar:

c) Las instituciones que tengan la calificación de benéficas o de benéfico-docentes.

d) Las mutualidades de previsión social reguladas en la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de ordenación y supervisión de los seguros privados.

e) Los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto a los terrenos afectos a éstas.

f) La Cruz Roja Española.

g) Las personas o entidades a cuyo favor se haya reconocido la exención en tratados o convenios internacionales.

D).- Sujetos pasivos: quién debe pagar el impuesto:

1.- El principal obligado a pagar el Impuesto, es decir, es sujeto pasivo del impuesto a título de contribuyente:

a) Si es por donación o herencia, el adquirente: En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate.

b) Si es por venta o transmisión onerosa, el transmitente: En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

2. Pero: si el transmitente es una persona físca no residente en España, el adquirente se "convierte" en obligado sustituto (es decir, se pone en el lugar del transmitente y luego que sea él el que le reclame) .- En los supuestos a que se refiere el párrafo b) del apartado anterior, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España.

3. En las ejecuciones hipotecarias de viviendas de deudores sin recursos, el obligado en algunos casos podría ser el banco o el que adquiera la vivienda.-   En las transmisiones realizadas por los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda prevista en el apartado 3 del Anexo de dicha norma, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble, sin que el sustituto pueda exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.

E).- Qué importe se tiene en cuenta  como "base" para calcular el impuesto, es decir, cuál es la  Base imponible:

1. La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.

A efectos de la determinación de la base imponible, habrá de tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del devengo (es decir cuando se transmite), de acuerdo con lo previsto en los apartados 2 y 3 de este mismo artículo, que vienen a continuación, y el porcentaje que corresponda en función de los años, lo que está  previsto en el apartado 4 de este mismo artículo, que también viene a continuación.

            Aclaración: El impuesto parte de unos valores que existen, y da por supuesto que tienen que ser esos. Aunque dice que es un impuesto por "incremento de valor de los terrenos", y ese incremento según su significado, debería acreditarse, no es así, no se acredita; se "presume" que los valores han subido. Por esta razón hay sentencias que decretan que no se podrá exigir el impuesto si los valores "reales" de los terrenos han bajado. Así la STSJ de Cataluña, de 18 de Julio de 2013 de lo Contencioso.

2. Cómo se calcula el valor del terreno cuando se transmite.-

- El punto de referencia es el del Impuesto de Bienes Inmuebles (el valor catastral).

 El valor del terreno en el momento del devengo resultará de lo establecido en las siguientes reglas:

a) En las transmisiones de terrenos, el valor de éstos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es decir, para calcular este impuesto se "parte" del valor catastral, pero sobre ese valor catastral hay que hacer una fórmula que veremos a continuación.

(..... saltar este paréntesis: Casos especiales:
- IBI en tramitación: Si el IBI está atrasado o en tramitación : - Si se está revisando el valor porque se ha aprobado un planeamiento posterior que todavía no se ha reflejado en el catastro:

 No obstante, cuando dicho valor sea consecuencia de una ponencia de valores que no refleje modificaciones de planeamiento aprobadas con posterioridad a la aprobación de la citada ponencia, se podrá liquidar provisionalmente este impuesto con arreglo a aquel. En estos casos, en la liquidación definitiva se aplicará el valor de los terrenos una vez se haya obtenido conforme a los procedimientos de valoración colectiva que se instruyan, referido a la fecha del devengo. Cuando esta fecha no coincida con la de efectividad de los nuevos valores catastrales, éstos se corregirán aplicando los coeficientes de actualización que correspondan, establecidos al efecto en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

- Valor catastral sin calcular todavía: Si todavía no se ha calculado el valor catastral aunque el inmueble sí es urbano: Cuando el terreno, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral en dicho momento, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.

- Constitución de usufructos o similares: En la constitución y transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, los  valores se ajustan a esos derechos aplicando las mismas reglas que las del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (así por ejemplo, el usufructo se calcularía según le edad del usufructuario, 89- edad).

- Constitución de derecho de elevar una o más plantas en un edificio: En el derecho de elevación, hay que estar a la cuota que figura en la propiedad horizontal o a la proporción entre lo existente y el derecho de elevación.- En la constitución o transmisión del derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio o terreno, o del derecho de realizar la construcción bajo suelo sin implicar la existencia de un derecho real de superficie, los porcentajes anuales contenidos en el apartado 4 de este artículo se aplicarán sobre la parte del valor (el valor que ya se ha dicho en el apartado a) de este artículo) que represente, respecto de aquel, el módulo de proporcionalidad fijado en la escritura de transmisión o, en su defecto, el que resulte de establecer la proporción entre la superficie o volumen de las plantas a construir en vuelo o subsuelo y la total superficie o volumen edificados una vez construidas aquéllas.

-Expropiación forzosa: En los supuestos de expropiaciones forzosas hay también reglas de valoración................

 3. Posibilidad de que los ayuntamientos reduzcan el valor catastral los cinco primeros años de revisión colectiva de ese valor catastral.

     (Los ayuntamientos podrán establecer una reducción cuando se modifiquen los valores catastrales como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general. ...:

a) La reducción, en su caso, se aplicará, como máximo, respecto de cada uno de los cinco primeros años de efectividad de los nuevos valores catastrales.

b) La reducción tendrá como porcentaje máximo el 60 por ciento. Los ayuntamientos podrán fijar un tipo de reducción distinto para cada año de aplicación de la reducción.

La reducción prevista en este apartado no será de aplicación a los supuestos en los que los valores catastrales resultantes del procedimiento de valoración colectiva a que aquél se refiere sean inferiores a los hasta entonces vigentes.

El valor catastral reducido en ningún caso podrá ser inferior al valor catastral del terreno antes del procedimiento de valoración colectiva.

La regulación de los restantes aspectos sustantivos y formales de la reducción se establecerá en la ordenanza fiscal.) ..................)

Tenemos ya el valor del terreno (el valor catastral del IBI como regla general), pues bien, a continuación se establece en la Ley una fórmula matemática para calcular la "base" sobre la que se aplica el impuesto:

Ejemplo: se vende un terreno urbano en que tiene un valor según el IBI de 10.000 euros, y que pertenece al vendedor desde hace tres años completos.

4. Sobre el valor del terreno en el momento del devengo, derivado de lo dispuesto en los apartados 2 y 3 anteriores (10.000 euros), se aplicará el porcentaje anual que determine cada ayuntamiento, sin que aquél pueda exceder de los límites siguientes:
a) Período de uno hasta cinco años: 3,7.

b) Período de hasta 10 años: 3,5.

c) Período de hasta 15 años: 3,2.

d) Período de hasta 20 años: 3.

(Para determinar el porcentaje, se aplicarán las reglas siguientes:
1.- El Ayuntamiento fija un porcentaje por años transcurridos:

" El incremento de valor de cada operación gravada por el impuesto se determinará con arreglo al porcentaje anual fijado por el ayuntamiento para el período que comprenda el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto dicho incremento."
O sea: 10.000 x3,7= 370

2.- Ese porcentaje a su vez se multiplica por el número de años transcurridos:

ªEl porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo será el resultante de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento del valor."

Es decir:
10.000 x 3,7%= 370 porcentaje anual que hemos visto antes
370 anual x 3años = 1100 euros... esta es la Base Imponible, la cantidad "sobre" la que se aplica el impuesto.

3. Los años sólo se computan cuando son "completos":

"Para determinar el porcentaje anual aplicable a cada operación concreta conforme a la regla 1.ª y para determinar el número de años por los que se ha de multiplicar dicho porcentaje anual conforme a la regla 2.a, sólo se considerarán los años completos que integren el período de puesta de manifiesto del incremento de valor, sin que a tales efectos puedan considerarse las fracciones de años de dicho período. Los porcentajes anuales fijados en este apartado podrán ser modificados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado").

F).- Artículo 108. Tipo de gravamen. Cuota íntegra y cuota líquida.Es decir, qué tanto por ciento hay que aplicar y qué cantidad hay que pagar:

1. El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.

Dentro del límite señalado en el párrafo anterior, los ayuntamientos podrán fijar un solo tipo de gravamen o uno para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor indicados en el apartado 4 del artículo anterior.

2. La cuota íntegra del impuesto será el resultado de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen. El máximo que puede aplicar el ayuntamiento es el 30% (que a mí me parece muchísimo).
       
         En el ejemplo anterior:
         1100 x 30% = 330 euros. Este sería el impuesto a pagar (como máximo, ya que los ayuntamientos pueden poner un % inferior), sin bonificaciones.

 G).- Bonificaciones si las establece el Ayuntamiento:

El ayuntamiento puede establecer bonificaciones a este impuesto: 

 La cuota líquida del impuesto será el resultado de aplicar sobre la cuota íntegra, en su caso, las bonificaciones a que se refieren los apartados siguientes.

- Las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95 por ciento de la cuota íntegra del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes.

- Las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95 por ciento de la cuota íntegra del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio de terrenos, sobre los que se desarrollen actividades económicas que sean declaradas de especial interés o utilidad municipal por concurrir circunstancias sociales, culturales, histórico artísticas o de fomento del empleo que justifiquen tal declaración. Corresponderá dicha declaración al Pleno de la Corporación y se acordará, previa solicitud del sujeto pasivo, por voto favorable de la mayoría simple de sus miembros.

6. La regulación de los restantes aspectos sustantivos y formales de las bonificaciones a que se refieren los apartados anteriores se establecerá en la ordenanza fiscal.

H).- Artículo 109. Devengo, es decir, momento en que nace el impuesto y la obligación de pagarlo (un poco mas abajo se establece el plazo que se tiene para pagarlo)

1. El impuesto se devenga:

a) Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.

b) Cuando se constituya o transmita cualquier derecho real de goce limitativo del dominio, en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión.

 (............ Saltar este paréntesis: Posibilidad de pedir la devolución  del impuesto si una autoridad anula la transmisión:.- Cuando se declare o reconozca judicial o administrativamente por resolución firme haber tenido lugar la nulidad, rescisión o resolución del acto o contrato determinante de la transmisión del terreno o de la constitución o transmisión del derecho real de goce sobre aquel, el sujeto pasivo tendrá derecho a la devolución del impuesto satisfecho, siempre que dicho acto o contrato no le hubiere producido efectos lucrativos y que reclame la devolución en el plazo de cinco años desde que la resolución quedó firme, entendiéndose que existe efecto lucrativo cuando no se justifique que los interesados deban efectuar las recíprocas devoluciones a que se refiere el artículo 1.295 del Código Civil.

 Aunque el acto o contrato no haya producido efectos lucrativos, si la rescisión o resolución se declarase por incumplimiento de las obligaciones del sujeto pasivo del impuesto, no habrá lugar a devolución alguna.

Pero: Si el contrato queda sin efecto por mutuo acuerdo de las partes contratantes, no procederá la devolución del impuesto satisfecho y se considerará como un acto nuevo sujeto a tributación. Como tal mutuo acuerdo se estimará la avenencia en acto de conciliación y el simple allanamiento a la demanda.

Existencia de condiciones en el contrato: En los actos o contratos en que medie alguna condición, su calificación se hará con arreglo a las pres cripciones contenidas en el Código Civil. Si fuese suspensiva no se liquidará el impuesto hasta que ésta se cumpla. Si la condición fuese resolutoria, se exigirá el impuesto desde luego, a reserva, cuando la condición se cumpla, de hacer la oportuna devolución según la regla del apartado anterior............... )

I).- Plazo para pagar el impuesto: Artículo 110. Gestión tributaria del impuesto: en qué plazo se ha de declarar y cómo se paga:

1. Hay que declararlo en el Ayuntamiento:
Los sujetos pasivos vendrán obligados a presentar ante el Ayuntamiento correspondiente la declaración que determine la ordenanza respectiva, conteniendo los elementos de la relación tributaria imprescindibles para practicar la liquidación procedente.

2. Ha que declararlo en los siguientes plazos:
Dicha declaración deberá ser presentada en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en que se produzca el devengo del impuesto:

a) Cuando se trate de actos ínter vivos, el plazo será de treinta días hábiles.

b) Cuando se trate de actos por causa de muerte, el plazo será de seis meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.

3. Hay que acompañar el contrato:
A la declaración se acompañará el documento en el que consten los actos o contratos que originan la imposición.

4. El Ayuntamiento puede establecer el sistema de "autoliquidación":
Los ayuntamientos quedan facultados para establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo (es decir, que el sujeto rellene un impreso y calcule el impuesto y lo pague), que llevará consigo el ingreso de la cuota resultante de aquella dentro de los plazos previstos en el apartado 2 de este (mismo) artículo. Respecto de dichas autoliquidaciones, el ayuntamiento correspondiente sólo podrá comprobar que se han efectuado mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto, sin que puedan atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas.

En ningún caso podrá exigirse el impuesto en régimen de autoliquidación cuando se trate del supuesto a que se refiere el párrafo tercero del artículo 107.2.a) de esta ley (es decir, si el terreno no tiene valor catastral, no se puede pedir que se rellene la autoliquidación del impuesto).

5. Cuando los ayuntamientos no establezcan el sistema de autoliquidación, las liquidaciones del impuesto se notificaran íntegramente a los sujetos pasivos con indicación del plazo de ingreso y expresión de los recursos procedentes.

6. Con independencia de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, están igualmente obligados a comunicar al ayuntamiento la realización del hecho imponible en los mismos plazos que los sujetos pasivos:

a) En los supuestos contemplados en el párrafo a) del artículo 106 de esta ley, siempre que se hayan producido por negocio jurídico entre vivos, el donante o la persona que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

b) En los supuestos contemplados en el párrafo b) de dicho artículo, el adquirente o la persona a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate.

7. Asimismo, los notarios estarán obligados a remitir al ayuntamiento respectivo, dentro de la primera quincena de cada trimestre, relación o índice comprensivo de todos los documentos por ellos autorizados en el trimestre anterior, en los que se contengan hechos, actos o negocios jurídicos que pongan de manifiesto la realización del hecho imponible de este impuesto, con excepción de los actos de última voluntad. También estarán obligados a remitir, dentro del mismo plazo, relación de los documentos privados comprensivos de los mismos hechos, actos o negocios jurídicos, que les hayan sido presentados para conocimiento o legitimación de firmas. Lo prevenido en este apartado se entiende sin perjuicio del deber general de colaboración establecido en la Ley General Tributaria.

En la relación o índice que remitan los notarios al ayuntamiento, éstos deberán hacer constar la referencia catastral de los bienes inmuebles cuando dicha referencia se corresponda con los que sean objeto de transmisión. Esta obligación será exigible a partir de 1 de abril de 2002.

Los notarios advertirán expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones.

Conclusión en el ejemplo:
Base imponible: Valor catastral en el Ibi (10.000) x3,7% (como máximo, o el que corresponda) x3 años (o los años que sean) = 1100 euros sería la base imponible
Tipo impositivo: a la base imponible (1.100) se le aplica del tipo impositivo (como máximo 30% que es una barbaridad ) = 330 euros
Cantidad a pagar por el impuesto: 330 euros.
Plazo para declararlo:  Si es por contrato entre vivos: 30 días hábiles desde "la transmisión".
                                    Si es por herencia (por causa de muerte), 6 meses desde la "transmisión", aunque se puede pedir una prórroga.
Hay que declararlo en el Ayuntamiento o rellenar la autoliquidación.
Plazo para pagarlo: te avisará el Ayuntamiento, o si hay autoliquidación, habrá que pagarlo en ese momento. Depende de lo que establezca la Ordenanza municipal.

La inscripción no convalida los actos nulos

El régimen jurídico del registro de la propiedad y del registro mercantil se creó con la finalidad de proporcionar un sistema de publicidad seguro, que permitiera a los que confían en él, que sean además de buena fe, asegurar y proteger sus derechos.
Si fuera un sistema escasamente moral, salvaguardaría a todo aquel, de buena o mala fe, que fuera el primero en ir al registro. Pero al menos en la situación actual, su función es de publicidad y protección de terceros de buena fe.
En el registro mercantil, las directivas comunitarias sobre sociedades de capital concedieron  a los diferentes Estados miembros la opción de elegir el sistema de publicidad de  las sociedades mercantiles.
El sistema registral español es un sistema de publicidad, ya que el registrador no interviene en el momento en que las partes emiten su declaración de voluntad, sino en un momento posterior, en el que registra y publica la emisión de voluntad vertida en el título que se registra.
"La inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes", dice el artículo 20 del código de comercio y el artículo 7 del reglamento del registro mercantil..
"La inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes", dice el artículo 33 de la Ley Hipotecaria.
Por tanto, aunque los actos y contratos estén inscritos en el registro, si adolecen de un defecto que provoca su nulidad, podrán ser anulados. No se convalidan por la inscripción.
No obstante, si un tercero de buena fe adquiere a título oneroso de quien figura en el registro, e inscribe, según el art 34 de la Ley Hipotecaria, ese tercero queda protegido.
Si adquiere un tercero a título gratuito (por donación o por herencia), en relación con el registro de la propiedad, ese tercero, por muy buena fe que tenga, en un sistema al menos ligeramente moral como el nuestro, no está protegido.
En cuanto a lo que sucede con los terceros que adquieran confiando en lo publicado en el registro mercantil, el artículo  20 párraf 2º inciso 2º del código de comercio establece que "La declaración de inexactitud o nulidad no perjudicará los derechos de terceros de buena fe, adquiridos conforme a derecho". Y el artículo 8 del Reglamento del Registro Mercantil establece que la declaración de inexactitud o nulidad de los asientos del Registro Mercantil no perjudicará los derechos de terceros de buena fe adquiridos conforme a Derecho, y  se entenderán adquiridos conforme a Derecho los derechos que se adquieran en virtud de acto o contrato que resulte válido con arreglo al contenido del Registro.
Se trata de una protección de terceros de buena fe que confían en lo que el registro publica.

¿Qué efectos tiene hacer constar el precio aplazado en el registro de la propiedad?

Según la legislación vigente, y en especial el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, si en una compraventa de un inmueble (y su correspondiente adquisición de propiedad), el precio del mismo está aplazado en todo o en parte, se tiene que hacer constar dicho aplazamiento en el registro de la propiedad.
Tenemos tres partes: un vendedor (A), un comprador (B), y un tercero (C).
Nos preguntamos entonces qué ocurre si el precio no se paga, si cabe a (A) reclamar contra el inmueble y pedir que se "resuelva" la venta y se devuelva por (B) el inmueble al antiguo vendedor (A).
El artículo 11 de la Ley Hipotecaria indica que la expresión del aplazamiento de pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero (C) a menos que se garantice.
Según este artículo, por tanto, aunque en el registro conste que el precio de la compra está aplazado, el tercero que compra (C) no se encontraría con efectos perjudiciales. "La expresión del aplazamiento de pago,..., no surtirá efectos en perjuicio de tercero a menos que se garantice".
Este artículo alude exclusivamente al tercero, ya que entre las partes, es decir, entre el comprador (B) y el vendedor (A), cabe ejercitar todas las acciones que se deriven del contrato, y si se trata de una compraventa con precio aplazado, cabe, entre otras acciones, ejercitar la de la resolución por incumplimiento del pago del precio reconocida en el artículo 1124 del código civil (la llamada "condición resolutoria implícita").

Pero el registro de la propiedad únicamente protege a los terceros "de buena fe". El principio de la buena fe es uno de los principios hipotecarios. Si el registro amparara un sistema escasamente moral, protegería a los avispados, fueran o no fueran de buena fe, y así debería decirlo la legislación registral. En un sistema con algún que otro principio moral, en el tráfico debe protegerse siempre la buena fe, es decir,la confianza en el sistema, siempre que se actúe sin ánimo de perjudicar el derecho del otro, o con el ánimo de defender el propio derecho, conociendo que el transmitente no está alterando los principios protectores de los derechos reales.
La buena fe en el ejercicio de los derechos está reconocida en el artículo 7 del código civil.
Si lo indicado es así y en el registro se publica que hay un precio aplazado, y por aplicación de las normas civiles se debe conocer que si el precio no se ha abonado cabe la resolución de la venta, el interrogante que se plantea es cómo puede considerarse tercero de buena fe a la persona que adquiere en esas circunstancias, sabiendo que el registro publica que el precio de lo que él compra no se ha pagado por el ahora vendedor (B). A menos que en la nota simple registral no se diga nada acerca de esta cuestión, en cuyo caso no se sabe qué finalidad tiene hacer constar en el registro la información de que el precio esté aplazado.

Una solución que se podría sugerir es que conste en la transmisión una declaración del ahora vendedor (B), hecha bajo su responsabilidad, acerca del pleno dominio y libertad de toda carga de la finca. El nuevo comprador (C), tercero de buena fe en este caso, adquiere sin sufrir perjuicio. Y si el vendedor (B) mintiera, podría incurrir en las responsabilidades, incluso penales, reclamables por el que a su vez le vendió (A).
No obstante lo dicho, no hay precisión exacta sobre la finalidad de la constancia en el registro de la propiedad del aplazamiento de pago que no se ha garantizado especialmente. A mi entender, el legislador debería o bien conferirle mayores efectos, o en virtud de un nuevo principio esgrimido por la dirección de los registros, que llama principio de claridad, eliminarlo de la inscripción.

El tracto sucesivo y la reanudación del tracto sucesivo

1.- ¿Que es el tracto sucesivo? El "tracto sucesivo", en el mundo del derecho, es un principio que tiene lugar en el registro de la propiedad. Significa que para registrar un derecho, previamente tiene que estar registrado a favor de la persona de quien se adquiere ese derecho.
Dicho de otra forma: que no se puede registrar un derecho si no está previamente registrado a favor de la persona que lo transmite.
Ejemplo: para registrar la propiedad de una casa que he comprado, tiene que estar registrada previamente a nombre del vendedor.

2.- ¿Qué pasa si el titular registral vende a otro, este no registra su escritura o no hay escritura, y el comprador a su vez vende a otro? En este caso, para poder registrar la finca a nombre del segundo comprador, debe hacerse la escritura del primer comprador. Por seguridad en todo el sistema de transmisión que hay en España, la venta ha de hacerse en escritura pública. Eso permite saber exactamente que sí se vendió, y que el vendedor sabía lo que hacía, que el comprador también, y las condiciones en las que se ha vendido.
Es un sistema que existe desde hace muchísimos años. Para publicar que se ha vendido, las escrituras se registran en el registro de la propiedad. Y sólo pueden registrarse las que se hacen por el que figura como titular en el registro de la propiedad. Eso es el tracto.

3.- Entonces, a qué se llama reanudación de tracto? se llama así al sistema que existe para el caso de que haya pasado mucho tiempo y no se haya hecho la escritura de venta y a su vez el comprador haya vendido en escritura a un segundo comprador, y a su vez el segundo comprador haya vendido en escritura a un tercer comprador. Este tercer comprador puede tener dificultades para reclamar del primer vendedor que haga la escritura.Por eso se permite con algunas condiciones, reanudar el tracto interrumpido mediante un procedimiento judicial, o un procedimiento mixto notarial y judicial.

4.- ¿Dónde están regulados esos procedimientos? Están regulados en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, y se basan principalmente en:
- Certificación del Catastro
- Certificación del Registro.
- Citación de los titulares registrales últimos
- Publicación de anuncios
- Resolución judicial (O notoriedad notarial y resolución judicial)

Teoria de los juegos o cómo sería posible adquirir una sociedad por dos terceras partes (o menos) de lo que vale

El sistema que se señala a continuación se indica como un problema que puede perjudicar a una parte de socios que quedan en minoría, a efectos de evitar, en las futuras redacciones de los estatutos de las sociedades pequeñas, que se queden indefensos.

- Se busca una sociedad mercantil interesante (con importante patrimonio inmobiliario)
- Se hace una propuesta sólo a dos tercios de los accionistas
- Si hay algún impedimento en los estatutos acerca de la venta de las participaciones, con algún pretexto de adaptación estatutaria, se modifica sutilmente el artículo para evitar la autorización de la Junta General en la venta de las acciones o participaciones. También es posible adquirir fiduciariamente las participaciones (ocultando la verdadera identidad del titular) y permitir el ejercicio de los derechos de socio a los vendedores, hasta obtener la modificación de estatutos.
- Se adquieren las participaciones sociales.
- Con la mayoría de los votos, se modifican los administradores.
-Se realizan sucesivos aumentos de capital con objeto de diluir el porcentaje de los socios minoritarios.

Si el encargado de la operación hubiera sido uno de los directivos-socios de la sociedad, podría incurrir en responsabilidad, por actuar de mala fe, ya que sus propios intereses (venta de sus participaciones) estarían en conflicto con los intereses de los demás socios que hayan puesto en él su confianza. Aplicando la teoría de los juegos, gana una mayoría (entre la que se podría encontrar un dirigente social, que no podría quedar exento de responsabilidad ante los socios) y pierde una minoría. Cabe preguntarse si en las sociedades cerradas el legislador estuvo pensando en esta posibilidad.

Cara al futuro, quizá pueda establecerse en los estatutos un derecho de separación de los socios en el caso de que la sociedad por vía de adquisición de acciones o de aumento de capital, esté participada en más de la mitad por un solo socio, aunque sea persona jurídica.
En el presente, puede que se admita la responsabilidad del socio que actuó contrariamente a los intereses de los demás, o puede que se admita la nulidad de los acuerdos de aumento de capital que se efectúen con abuso de derecho por ser la finalidad la expulsión de los socios minoritarios y la privación de los mismos de su cuota de participación en la sociedad, o el derecho de los minoritarios a solicitar la disolución de la sociedad si hay un cambio de objeto social (si la sociedad se dedica a otro negocio diferente al que ostentaba) y, en todo caso, los afectados, han de estar atentos en todos los acuerdos que se adopten en perjuicio de los socios minoritarios.

Cómputo de los plazos señalados por meses o por años de fecha a fecha

Incluyo los siguientes comentarios a propósito del artículo publicado por el Abogado del Estado José Ramón RODRÍGUEZ CARBAJO en la revista "La Ley" de 13 febrero de 2014: "El cómputo de plazos de fecha a fecha: un triste desenlace".

Existe un problema de determinación del cómputo de plazo por meses o por años.
El Art 5 del código civil (que se aplica por remisión del art. 185.1 LOPJ y 133.3 LEC a los procedimientos regulados en las respectivas legislaciones) señala que si los plazos estuvieran señalados por meses o por años, se computarán "de fecha a fecha".
Pero queda sin resolver si la fecha que se computa es el mismo día o el día siguiente.

Pongamos un ejemplo: una resolución que se notificó un 26 de enero. La Ley concede el plazo de un mes para recurrir. ¿Hasta cuándo hay plazo para recurrir, hasta el 25 de febrero inclusive o hasta el 26 de febrero inclusive? ¿... o hasta el 27 de febrero inclusive? o dicho de otro modo, ¿cuándo ya no se puede recurrir, cuándo expiró el plazo, el 26 de febrero, el 27 de febrero o el 28 de febrero?. O dicho de otro modo ¿cuándo empieza el plazo, el 26 de enero o el día siguiente, el 27 de enero?

Tesis muy restringida: Hay un sector de la doctrina y de la jurisprudencia que indica que el "fecha a fecha" supone que se computa el mismo día de la notificación, incluyéndolo, y por tanto, el 26 de febrero ya no se podría recurrir, el plazo habría expirado.

Tesis clásica o literal: Nosotros no estamos de acuerdo con la doctrina señalada en el párrafo anterior. A nuestro entender, el cómputo de "fecha a fecha" supone que las dos fechas se incluyen en el cómputo, por lo que el plazo habría expirado después de que hubiera pasado la fecha. Así estaría siendo coherente este cómputo con el de que si los plazos se señalan por días, a contar de uno determinado, queda este excluido del cómputo, el cual deberá empezar al día siguiente. Con este mismo criterio, si es por meses desde el 26 de enero, se computará de la fecha del 26 de enero a la fecha de 26 de febrero. El cómputo del mes comienza a contar del día siguiente, y por eso el 26 de febrero estaría dentro del mes.

Esta tesis que sostenemos sí es la mayoritaria del TS

Así podemos hacer referencia a la Sent del TS de 2 de abril de 2008, que dice "En el computo de los plazo señalados por meses, si se trata de un plazo procesal para interponer el recurso contencioso-administrativo, si bien se inicia el día siguiente al de la notificación del acto expreso, no culmina el día de la misma fecha que el del inicio del computo, sino el inmediatamente anterior, y ello para que aparezca respetada la regla del computo de fecha a fecha. De ahí que, en definitiva el día final para la interposición del contencioso, será el que corresponda en número al de la notificación".

No obstante,el Tribunal Constitucional acaba de dictar una sentencia que parece seguir si bien no con carácter absolutamente decisorio, la postura más restringida que admite la primera doctrina (el plazo acaba el 25 de febrero), y gráficamente dice, en una tesis que no compartimos en su sentencia 209/2013, de 16 de diciembre el Tribunal Constitucional:
"de 26 de enero a 26 de febrero (de 2005) hay más de un mes»
En ese caso estudiado, el que pedía el recurso de amparo contabilizó el mes desde el día siguiente a la notificación (notificación 26 de enero, día siguiente 27 de enero) y sostuvo que el plazo expiraba el 27 de febrero, que, como era domingo, se extendía al 28. El juzgado ordinario no lo admitió y el TC tampoco.
Indirectamente el TC recoge una doctrina más restringida que la del TS (y paradójicamente, porque debería aplicar el principio "pro actione"), pero no es una doctrina definitiva, ya que el argumento para rechazar el recurso fue que ese cómputo era competencia de los tribunales ordinarios.

Tesis moderna: propone aplicar el término "de fecha a fecha" a contar desde el día siguiente de la notificación. Así, en el caso expuesto, si se notificó el día 26, el plazo de un mes comienza el día 27 y según esta tesis el plazo finalizaría el día 27 inclusive, comenzando de fecha (27) a fecha(27).

Damos por descontado que la aplicación del art 5 del CC tendrá lugar bien cuando la ley específica no regule el cómputo de otra manera diferente, bien cuando la ley específica se remita a este artículo, bien cuando la ley específica no diga nada y tenga lugar la aplicación supletoria del código civil, en virtud de lo establecido en el artículo 4.3: "Las disposiciones de este código se aplicarán como supletorias en las materias regidas por otras leyes".

O sea, resumen claro:
- Doctrina muy restringida: de fecha a fecha: de 26 de enero a 25 de febrero (está poco extendida, aunque conozco Tribunales que la aplican, es la que invoca el TC en esa sentencia, no en otras, hay que tener mucho cuidado porque esta doctrina se aplica en la práctica).
- Doctrina clásica: de fecha a fecha: de 26 de enero a 26 de febrero inclusive. Es la dominante.
- Doctrina extensa: de fecha a fecha a computar a partir del día siguiente de la notificación: del 26 de enero al 27 de febrero inclusive.