Importancia del albacea nombrado en el testamento

La importancia de nombrar un albacea en el testamento vuelve a manifestarse en la Resolución de la DGRN de 30 de septiembre de 2013.
Esta vez felicito cordialmente al redactor de la resolución, cuyo nombre me gustaría conocer, ya que se observan graves "brechas" diferenciadoras en las diversas resoluciones, según su redactor.... y ya que públicamente la única resolución cuyo autor se conoce, anunciado por el Registrador de Santa Fe, es una de Díaz Fraile.
Volviendo a la cuestión que nos ocupa, que versa sobre las facultades del albacea, a mi entender, esta resolución, con sentido común, resuelve un grave problema que ya se había resuelto en la escritura de particición y que había sido paralizado, y por tanto reabierto el problema, por la registradora.
El problema consistía en que era preciso determinar en un edificio que ya se había construido, qué pisos o locales correspondían al anterior dueño del suelo,que había dado el suelo "en permuta", es decir, a cambio de un tanto por ciento de lo construido, que se concretaría al finalizar la obra en unos determinados pisos y locales, con la finalidad de que tales pisos y locales se entregaran definitivamente al permutante (en este caso a sus herederos), y a su vez, que el constructor del edificio tuviera definitivamente también la propiedad del resto, para que cada uno pudiera ya ejercitar los derechos que mejor le convinieran sobre los pisos y locales que le correspondieran.

El dueño del suelo, padre de siete hijos, había otorgado testamento, en el cual nombró un albacea (en realidad dos albaceas solidarios)con las más amplias facultades.

El dueño del suelo se murió y en la escritura de partición los albaceas incluyeron y determinaron los pisos y locales que se habían adjudicado al causante.

En su conjunto, los que habían intervenido en las diversas escrituras fueron la viuda, los albaceas, los hijos a quienes se les adjudicaron los pisos y locales, y la promotora. No todos los hijos.

En este caso además se daba la circunstancia de que se había ya otorgado en vida del causante la escritura de declaración de obra nueva y propiedad horizontal, es decir, el causante, en vida, ya conocía lo que se había construido y cómo había quedado la edificación.
La registradora niega que el albacea tenga facultades suficientes para determinar los pisos y locales que correspondan a los herederos del dueño del suelo, y exige la firma de todos los herederos.

La DGRN en este caso a mi entender con pleno sentido común, y atendidas todas las circunstancias del caso, evita la paralización del negocio en su última fase, y evita así su judicialización (imagínense que uno solo de los siete hijos no quiere firmar por molestar o como medida de presión, ya "entramos"en el juzgado... y ya no se sabe cuándo se podrá salir... ), y declara que el albacea, tal como está nombrado, tiene las facultades que ejercitó en la escritura de partición.

Conclusión práctica: si vd. tiene negocios pendientes, incluya un albacea (o varios) en su testamento. Pero además confiérales todas las facultades que se les pueda conferir. Evitará problemas a su cónyuge, a los herederos que actúen de buena fe, y a sus colegas de negocios. Siempre que haya sentido común.

Según el TS, en la resolución de la compraventa por falta del pago del precio entre empresas (1504 del CCivil) no cabe la moderación del 1154 si se ha pactado que el vendedor se quede con las cantidades ya recibidas.

Comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2013 (Cendoj 4740/2013) acerca de la no moderación (ojo) por los Tribunales de la cláusula penal si ésta se establece en previsión del incumplimiento parcial. Lo que se denomina en la compraventa de inmuebles "condición resolutoria explícita" del artículo 1504 del código divil, con facultad del vendedor de retención del precio ya recibido.

En el caso concreto, una sociedad vende a otra unos terrenos. La compradora entregó parte del precio, se obligó a realizar unas actuaciones administrativas, y se dejó aplazado el resto del precio. En el contrato se establece la obligación de la compradora de realizar las actuaciones administrativas (relativas a urbanismo) y la obligación de la compradora de pagar el precio aplazado. Se establece igualmente una condición resolutoria en caso de falta de pago del precio en los términos que se señalan más abajo.

- ¿Modificación sobrevenida de las circunstancias? ¿precio justo?.- A la hora de abonar el resto del precio, la compradora manifestó, en resumen, que dada la situación mundial, existía una desproporción exorbitante del precio y que dadas las circunstancias económicas y el desplome de la economía, ofrecía como precio justo otra cantidad inferior a la pactada.

- Condición resolutoria con retención del precio recibido.- La entidad vendedora ejerció la condición resolutoria expresa que se había pactado en el contrato de compraventa, según la cual, en caso de falta de pago del precio aplazado la parte vendedora podría optar entre resolver el contrato sin devolución de las cantidades entregadas por el comprador o exigir el cumplimiento (con indemnización en este caso de daños y perjuicios que las partes fijaban en un 30% del precio pactado).

La entidad vendedora optó por la resolución del contrato manifestando que hacía suyas las cantidades recibidas ya a cuenta del precio.

La parte compradora demandó a la vendedora, y en la sentencia de la Audiencia Provincial se aplicó el principio de la "facultad moderadora de los Tribunales" en la cláusula penal, del 1154 del código civil.

La parte vendedora recurre al Tribunal Supremo, y en esta sentencia, el Alto Tribunal declara que no es posible aplicar la facultad moderadora de los Tribunales en una cláusula penal, si la cláusula penal se ha establecido precisamente para el caso del incumplimiento parcial. Sólo sería posible esa moderación de la pena, si la cláusla penal se hubiera previsto para el incumplimiento total, en cuyo caso habría que moderarla si se ha incumplido no totalmente sino parcialmente.
Y tal como se indica, si se establece un precio aplazado, y se conviene que si no se paga ese precio, el vendedor se queda con las cantidades recibidas, es , dice el TS, que se está pactando una cláusula penal para el incumplimiento parcial, porque se pacta para el caso de que no se pague parte del precio.

La reflexión a que esta sentencia lleva conduce a poner en duda la reiterada afirmación establecida en las resoluciones de la DGR en el supuesto de pacto expreso de condición resolutoria, afirmación consistente en que cuando se opta por la resolución del contrato, se dice por la DGR que deben consignarse todas las cantidades a cuenta porque los tribunales tienen facultades moderadoras.
Pues según esta sentencia, la cuestión no está tan clara como parece indicar la DGR. Al contrario, la cuestión según expresa la sentencia, es "indiscutible" (sic), no cabe la moderación, indica el Supremo.
Hay que decir no obstante que se trata de un contrato entre dos empresas inmobiliarias, lo que hace que el Supremo se desentienda de una aplicación más cercana a la protección del interés jurídico predominante, pues no hay una parte fuerte y una débil, como pudiera existir entre una empresa y un consumidor. Si se trata de un pacto entre empresas, según resulta de esta sentencia, no se admitiría la alteración o moderación de lo pactado.
Igualmente hay que resaltar que en este caso analizado se dejó aplazada una parte del precio y no se abonó ningún importe de la cantidad aplazada. Está sin resolver el supuesto en que se hubiera abonado una parte de esa cantidad aplazada, lo que daría lugar, si se admitiera la retención de todo lo recibido por el vendedor, a que aumentara la garantía a favor del vendedor en la medida en que el comprador fuera abonando parte del precio aplazado.

En cualquier caso, la cuestión estudiada por el Supremo, trasladada al mundo no contencioso, permitiría sostener que entre empresas sería posible pactar la condición resolutoria en una compraventa por falta de pago de precio aplazado y ejercitar en su caso la resolución por falta de pago del precio, con retención de las cantidades recibidas, sin obligación de consignar importe alguno.

Dice el TS: "El recurso se estima porque son aceptables los tres motivos del mismo. El incumplimiento por parte del comprador URBER es indiscutido: no realizó la actividad administrativa pactada y dejó de pagar el precio pactado y pendiente en los plazos previstos. Y para ambos supuestos estaba prevista la resolución, que de por sí cabía por aplicación del artículo 1124 y la cláusula penal que se interpreta literalmente pues no presenta duda, conforme al artículo 1281 y que contempla el artículo 1152, todos del Código civil .
El que se pretenda que la cláusula penal sea moderada no tiene sentido, ya que la moderación se contempla para el incumplimiento parcial de lo pactado, conforme al artículo 1154 y en el presente caso, la pena se prevé precisamente para el caso de que el comprador no cumpla unas conductas administrativas que no cumplió- y para el caso de que deje de pagar en los plazos y precisamente la pena se prevé para este caso: no cumplir los plazos de pago, es decir, se prevé para un incumplimiento parcial.
La jurisprudencia ha sido reiterada en este sentido. "La moderación prevista en el artículo 1154 del Código civil no procede cuando precisamente la pena se ha establecido en contemplación a un supuesto de incumplimiento parciaL" dice la sentencia del 20 diciembre 2006 con cita de numerosas sentencias y doctrina reiterada por otras muchas. Lo cual se ha aplicado con frecuencia en el caso de cláusula penal moratoria, es decir, cuando la cláusula penal está prevista para el retraso en el cumplimiento de la obligación que es un caso de incumplimiento parcial, pero no es moderable si la cláusula penal se ha impuesto precisamente para este caso: así, sentencias del 7 noviembre 2006 , 15 octubre 2008 , 16 octubre 2008 , 19 febrero 2009 , 31 marzo 2010 , 12 julio 2011.
En definitiva, en un contrato de compraventa constan unas condiciones resolutoria obvias (actuación administrativa y pago de los plazos pactados de las partes) y tales condiciones resolutorias tienen pactado, no sólo la resolución,
sino una cláusula penal, consistente en la no devolución de las cantidades pagadas. En interpretación literal no admite duda (motivo de casación segundo), ni tampoco la admite su aplicación conforme al principio de autonomía de la voluntad (motivo tercero), que lleva consigo la validez de la cláusula penal cuando se impone para un incumplimiento parcial y se produce éste, precisamente tal incumplimiento parcial que no permite la moderación que el Código civil contempla para el incumplimiento parcial, pero no si la cláusula se ha previsto para el mismo".
http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=TS&reference=6856242&links=URBER

Actualización: otra sentencia del TS STS 1355/2014 Id Cendoj: 2807911001201410 de fecha 31 de marzo de 2014 sí permitió la moderación de la pena, considerando imperativa la moderación ex art 1154 cc en una compraventa que no era entre empresas
Actualización II.- Otra STS de 3 de marzo de 2016 admite la moderación de este tipo de cláusula penal en una compraventa en que la parte vendedora es una empresa inmobiliaria y el comprador es un particular, y se había abonado una gran parte del precio.
". El pago del precio objeto de la compraventa se pagó una parte (importante) y sólo el resto quedó impagado.
Ciertamente el pacto contractual -estipulación quinta- se refiere al impago del «precio aplazado» y la cláusula impone la pérdida «de las cantidades entregadas hasta entonces», pero objetivamente sigue siendo cierto que el pago del precio se hizo parcialmente; no hay un impago por entero.

Ese argumento ha sido básico para la moderación que ha realizado la sentencia recurrida, que hace referencia a la sentencia de 10 marzo 2009 , que dice:
«Esta Sala ha reiterado que el uso de la facultad moderadora establecida en el artículo 1154 del Código Civil así como la decisión sobre la improcedencia de hacer uso de tal facultad, son facultades que no pueden ni deben ser alteradas en vía casacional cuando se basan en una valoración lógica y racional asentada en bases fácticas incontrovertibles ( sentencias de 25 junio 1964 , 6 marzo 1991 , 13 julio 1999 , 28 febrero 2001 , 8 noviembre 2002 , 17 junio 2004 , 12 y 20 diciembre 2006 , y 14 mayo 2008 , entre otras). Dicha revisión casacional procede, sin embargo, en los supuestos en que lo denunciado es que tal moderación se ha producido pese a no concurrir las condiciones legalmente exigidas para ello, esto es que «la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor», pues si se trata de una obligación totalmente incumplida no cabe la moderación en cuanto la facultad concedida a los tribunales no tiene por finalidad corregir la gravedad de la pena convencionalmente establecida, como destaca la sentencia de 20 diciembre 2006 al señalar cómo la doctrina ha afirmado que «la finalidad del precepto no reside en si se debe rebajar equitativamente una pena excesivamente elevada, sino que las partes al pactar la pena pensaron en el caso del incumplimiento total y evaluaron la pena en función de esta hipótesis».
 La estipulación que establece la cláusula penal es una verdadera «cláusula de comiso», que, aunque no se haya declarado abusiva, es un claro exceso en el sentido de que cuanto más haya pagado el deudor (comprador en el presente caso) en el momento en que deja de pagar un plazo, pierde las cantidades que haya entregado. "

 Observación: si el argumento consiste en la abusividad o la desproporcionalidad de la cláusula entre vendedor empresario y comprador particular, cabe preguntarse si es posible   pactar la previsión y condición de  resolución si no se paga una cantidad que se considere razonable, hasta un límite. 

Suspensión del acuerdo de nombramiento de administrador en una sociedad ¿continúan los administradores anteriores?

Respuesta inmediata a la pregunta: la DGR, en una resolución de 28 de agosto de 2013, y con unos argumentos que, como indicamos a continuación, mezclan dos conceptos diferentes que nada tienen que ver entre sí, resuelve que si el acuerdo de cese de antiguos administradores y nombramiento de nuevos se suspende judicialmente, los antiguos administradores no continúan en su cargo.

- Se plantea el siguiente supuesto (además de otros que también se analizan y en los que no vamos a entrar):
- Una sociedad limitada convoca una Junta General estableciendo como punto del orden del día el cese o separación de los administradores y nombramiento de nuevos administradores.
- Se celebra la Junta, se cesan los antiguos administradores, y se nombra a los nuevos.
- Algunos socios impugnan judicialmente el acuerdo, y obtienen una medida cautelar por la cual se hace constar en el Registro Mercantil la suspensión del acuerdo de separación y nombramiento de nuevos administradores.
- Los antiguos administradores consideran que al estar suspendido cautelarmente el acuerdo indicado, está igualmente suspendido el cese de ellos como administradores, y por tanto, si no están cesados, es que ejercen como administradores. Convocan como administradores una Junta General, y adoptan unos nuevos acuerdos.
- La Dirección General de los Registros establece en la resolución de 28 de agosto de 2013 que si el acuerdo de separación de antiguos administradores y nombramiento de nuevos administradores está suspendido, que no es que continúen los administradores antiguos.... ¡sino que la sociedad está acéfala!.

Aquí según las reglas de la lógica hay un salto que no se entiende, y me explico:
- Si el acuerdo de cese está suspendido, es que el cese no produce efectos.
- Y si el cese no produce efectos, es que los antiguos administradores siguen en su cargo.
 Eso significa "suspensión" del acuerdo: los efectos del acuerdo quedan pendientes y sin eficacia hasta que se dicte sentencia.
Por el contrario, si siguiéramos la  tesis de esta resolución y consideráramos que  los antiguos administradores  están cesados, es que el acuerdo de cese no ha quedado suspendido, sino que ha producido sus efectos.

A menos que se admitiera que por el hecho de cesar a los administradores el acuerdo produce efectos inmediatos, y entonces aunque  que el juez suspenda los efectos del acuerdo,  no se puede retrotraer al momento del acuerdo, porque en ese espacio de tiempo el efecto ya se ha producido.
Si eso fuera así, entonces jamás se podría suspender el acuerdo de cese de administradores, porque primero tiene que ser adoptado y después tiene que ser impugnado.

Igualmente hay que resaltar que se  aplique por "analogía" normas tan dispares como
"lo previsto en casos similares para la intervención de entidades de crédito y de seguros (sobre las medidas de intervención y de sustitución en las entidades de crédito vid. artículos 31 y siguientes Ley 26/1988, de 29 de julio; sobre la intervención de las entidades aseguradores vid. los artículos 26 y siguientes del Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, en ambos casos, los artículos 326 y siguientes del Reglamento del Registro Mercantil); la intervención de la liquidación de sociedades anónimas (artículos 373, 381 y 382 de la Ley de Sociedades de Capital) o el mismo concurso de acreedores (cfr. artículos 40 y demás concordant de la Ley Concursal) "añadiendo que " hay que distinguir entre la mera intervención (ciertas facultades quedan sujetas en su ejercicio a un régimen de fiscalización) y la suspensión del ejercicio (supresión de las facultades de administración y de disposición)"

Destacamos que ese centro directivo mezcla dos conceptos totalmente diferentes y confunde la "suspensión de un acuerdo de cese y nombramiento" con otras cosas que nada tiene que ver como es la "intervención judicial de la sociedad" y la  "suspensión del ejercicio del cargo de administrador".
 No tiene nada que ver el primer concepto con los segundos, porque en el primero se entra a juzgar la validez del acuerdo que se adopta y por eso se suspenden sus efectos, y en los segundos se entra a juzgar la situación económica de la sociedad y  la actuación del administrador (o liquidador)  ya nombrado, y por eso se interviene la sociedad o se suspende el ejercicio de las facultades del administrador.

Resulta sorprendente que en teoría una institución que debería ser pionera en el conocimiento del derecho societario cometa un error tan grueso.

Igualmente llama la atención que esa institución aplique por "analogía" leyes tan especiales como son las relativas a la intervención de bancos, el concurso, o el supuesto también muy especial de la disolución (es decir fase terminal) de una sociedad.

Todo para llegar a decir que la sociedad está acéfala, cuando una de las mayores preocupaciones del legislador societario en las nuevas reformas ha sido precisamente evitar las situaciones de  "acefalia", de ausencia de representación orgánica de la sociedad.

La dirección general de los registros, en la actualidad está ocupada por becarios que redactan resoluciones que confunden conceptos tan elementales como "suspensión de un acuerdo" y "suspensión del ejercicio del cargo".

El centro directivo no quiere entrar en problemas, y como ve mucho lío, parece que concluye en la siguiente idea: "Si vds ya han acudido al Juez para suspender el acuerdo, vuelvan a acudir a él, y en el mismo procedimiento pidan también medidas cautelares para que decida sobre quién debe ser administrador" "Porque el administrador puede nombrarlo el propio juez según resulta del artículo 727 de la Ley de Enjuiciamiento Civil" "O pónganse todos de acuerdo en celebrar Junta Universal". Sin aplicar ni una sola norma de derecho positivo. Todo por analogía con normas especiales. Lo cual llevaría a la aplicación discrecional, según apetezca al aplicador, de cualquier norma, y exigiría dotes de adivino.
Finalmente cabe preguntarse si los que han solicitado la suspensión del acuerdo, que probablemente hayan sido los propios administradores cesados, hubieren adivinado que se iba a aplicar por analogía las normas sobre la intervención de los bancos, del concurso o de liquidación de las sociedades, que nada tienen que ver con el caso, hubieran solicitado  junto con la suspensión del acuerdo, más medidas cautelares. Pero como esa aplicación es impensable e inconcebible, no pidieron nada. Por lo menos esto es un aviso de navegantes. Esperemos que se recupere el juicio.

Derecho de informacion de los socios en la convocatoria de una SL

En la reforma de la legislación societaria, como indica el profesor Alfaro, el derecho de información de los socios ha adquirido una relevancia especial, y deja de ser un derecho instrumental del ejercicio del derecho de voto ... para convertirse en un derecho autónomo... Para preservar ese derecho e "informar del derecho de información de los socios" (perdón por el juego de palabras), la legislación de sociedades establece en algunos casos la obligación de incluir en los anuncios de convocatoria de la Junta General una referencia a ese derecho de información. En particular, se establece en la aprobación de las cuentas anuales (art 272 LSC) y en la modificación de estatutos (art 287 LSC). Si no se incluye en la convocatoria la referencia a ese derecho de información, alguna jurisprudencia ha considerado que existe un defecto en la convocatoria, aunque ha de indicarse que hay jurisprudencia en sentido contrario, pues es necesario examinar las circunstancias del caso: por ejemplo, si únicamente existen dos socios, y el disidente conoce perfectamente la situación de la sociedad y se encuentra completamente informado de la situación económica, o del sentido y contenido de las reformas propuestas, no podrá ampararse en un defecto meramente formal de convocatoria para impugnar el acuerdo, si sustancialmente su derecho de información está satisfecho. Se trataría en mi opinión de un supuesto de abuso de derecho en los requisitos formales. No obstante, y como medida preventiva que elimine cualquier atisbo o intención de atacar la convocatoria por ese defecto formal, presento una cláusula absolutamente general en todas las convocatorias de sociedades limitadas, que recoja los supuestos previstos legalmente. Así podría añadirse al final de cada convocatoria: - "Derecho de información: el socio convocado tiene el derecho de información que le reconoce la Ley; se encuentra a disposición del socio en el domicilio social la documentación objeto de aprobación y la que señala la legislación aplicable, y si se trata de cuentas anuales, el socio tiene derecho a recibir de forma inmediata y gratuita los documentos objeto de aprobación y el informe de gestión, y en su caso, el de los auditores de cuentas; - Si se trata de modificación de estatutos, tiene derecho a examinar en el domicilio social el texto íntegro de la modificación propuesta, así como pedir la entrega o el envío gratuito de dichos documentos"

TRANSMISIÓN DE INMUEBLES E IRPF

¿Qué es lo que hay que abonar en el Impuesto de la Renta si se transmiten bienes inmuebles?

Estas notas en la actualidad podrían tener menos importancia que en años anteriores, debido a la devaluación (es decir, bajada de valor) de los bienes inmuebles, por la situación económica que atravesamos, si bien con el repunte que se observa, vuelven a adquirir trascendencia .

Se presentan unas notas elementales sobre el impuesto que se debe abonar en la declaración de la renta (IRPF) en los casos en que se transmitan bienes inmuebles, siempre que el valor de transmisión sea superior al valor que tenían cuando se adquirieron. Están muy simplificadas y escritas con lenguaje sencillo para que puedan ser comprendidas por cualquier persona que se interese.

 Dentro de los impuestos que hay que "pagar" en la "venta o transmisión" de bienes, cabe destacar los siguientes:
 1.- El impuesto por la transmisión: Impuesto de transmisiones patrimoniales, IVA ( o IGIC en Canarias), Impuesto de Donaciones, Impuesto de sucesiones... según los casos, que como regla general lo pagaría el adquirente.
 2.- El municipal: Impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, (también conocido por "plusvalía municipal") si se vende una casa, garaje, local, terreno o cualquier inmueble urbano, que lo paga el vendedor o transmitente.
 3.- El impuesto por ganancia patrimonial: Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. Es en este impuesto donde nos vamos a detener, y es preciso destacar que lo abonaría el transmitente en la declaración de la renta que ha de presentar en el mes de junio del año siguiente. Este impuesto sólo se paga si se ha obtenido una ganancia entre el valor que tenía el inmueble cuando se adquirió y el que tiene cuando se vende o transmite, impuesto que antes se conocía por "incremento de patrimonio" o "plusvalía patrimonial" y ahora se denomina "ganancia patrimonial" en el IRPF.
 A grandes rasgos, se puede explicar diciendo que, si el bien inmueble se adquirió por 100.000 euros y se vende por 200.000 euros, se han ganado 100.000 euros a lo largo de esos años. (Según la regulación, el precio de adquisición se actualiza mediante unas tablas, pero la actualización es muy baja, es decir, se actualiza muy poco). Pues respecto de esos 100.000 euros, Hacienda considera que es un ingreso del que los ha recibido, y como lo considera así, se paga por el Impuesto de la Renta, con un coeficiente especial si entre la compra y la venta posterior pasó más de un año.
El coeficiente especial actualmente, por la reforma de 30 de diciembre de 2011, va desde el 21% los primeros 6.000 euros, pasando por el 25% en el tramo siguiente, y hasta el 27% (sí, el 27%) a partir de los 24.000 euros. (Atención, es una cantidad muy importante, pero es así). Por tanto si hablamos de euros, se pagarían en el Impuesto de la Renta en el caso señalado alrededor de 26.000 euros.
 Este "coeficiente especial" (21-25-27%) se aplica a un grupo de ganancias que se consideran renta pero que se incluyen en un apartado separado que se denomina "rentas del ahorro", y en ese grupo están las ganancias patrimoniales de más de un año.
 Los valores que se tienen en cuenta son como mínimo los de Hacienda o los declarados si son superiores..
 Es importante para la persona que vende o transmite que se informe, y que consulte con Hacienda, sobre todo si el inmueble lo compró por poco dinero y lo vende por mucho.
 Este impuesto también se paga cuando hay una donación, así que el donante debe tenerlo en cuenta en las Comunidades Autónomas en que las donaciones entre padres e hijos están bonificadas, y cuando se dice en estas Comunidades Autónomas que las donaciones pagan pocos impuestos, ha de entenderse que pagan pocos si el valor por el que se adquirió y el valor por el que se dona (el valor de Hacienda) no es mucho, pero paga mucho por ganancia patrimonial, por Impuesto de la Renta, si hay una gran diferencia entre los dos valores.
 Si los bienes se adquirieron antes o el 31 de diciembre de 1994 (en esa fecha o antes de esa fecha), hay ciertas "bonificaciones" en este impuesto hasta lo que se consideraría año 2006 (19-1-2006). Si los bienes se adquirieron antes o el 31 de diciembre de 1986 (en esa fecha o antes de esa fecha), este impuesto (IRPF por ganancias patrimoniales) NO SE PAGA HASTA lo que se consideraría el AÑO 2006 (19-1-2006). A partir del año 2006 (20-1-2006) sí habría que abonar el impuesto en la parte proporcional desde ese año en adelante hasta la fecha en que se transmitió.
 En estos casos de bonificaciones o exenciones, para calcular qué parte no se paga (o qué parte está bonificada) y qué parte sí, se establece una "regla de tres": Ganancia que no paga= se multiplica toda la ganancia por el número de días desde la adquisición hasta el 19-01-2006 y se divide por el número de días totales. Ganancia que sí paga: se resta a la ganancia total la ganancia que no paga.

En conclusión: hay una cierta ventaja para los bienes que se adquirieron hasta el 31 de diciembre de 1986, que disminuye cuanto más tiempo pase.
Como decimos también hay ciertas ventajas (bonificaciones) para los bienes que se adquirieron hasta el 31 de diciembre de 1994, ventajas que igualmente disminuyen cuanto más tiempo pase.
 Para los adquiridos después del 31 de diciembre de 1994 se aplican las normas generales.

 La regulación de este impuesto se encuentra en los artículos 33 y ss de la LIRPF, en su disposición transitoria novena y en los arts 96 y ss del Reglamento. Es preciso insistir en que para resolver específicamente un supuesto concreto, es necesario estudiar detenidamente el caso, y que tratándose de bienes afectos a una empresa, existen reglas particulares. Por tanto estas líneas generales que señalamos son relativas a la venta, transmisión o donación de bienes inmuebles no afectos a una actividad empresarial. Repetimos que la reforma de 30 de diciembre de 2011 aumentó respecto del año anterior el tipo aplicable a las ganancias patrimoniales (incluidas en el grupo de "rentas del ahorro"): como decimos, ahora, hasta 6.000 euros tributa un 21%; de 6.000 euros hasta 24.000 euros tributa un 25% y a partir de 24.000 tributa un 27% (sí, un 27%). Hasta 6.000 € al 21% Entre 6.001 € y 24.000 € al 25% A partir de 24.001 € al 27%,
 Podrían añadirse muchas más cuestiones tales como el sistema de valoración de los inmuebles y qué gastos e inversiones se tienen en cuenta, sistema regulado básicamente en el art 35 de la Ley del IRPF, muy importante en las obras nuevas (con toda lógica, si se emplea un dinero para construir una casa en un solar, y después se vende, hay que restar a la ganancia obtenida el valor de lo que costó la inversión en la edificación), pero sólo vamos a señalar las siguientes:
 - Qué operaciones dan lugar al devengo de este impuesto: La Ley (art. 33 - 1) dice que "Con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél (del patrimonio), salvo que por esta Ley se califiquen como rendimiento”.
 - Sin duda en el caso de venta, permuta o donación.
 - Hacienda. para sorpresa de los consumidores, considera también que se aplica en la mitad,  en el supuesto de aportación a sociedad de gananciales, y está girando el impuesto. Técnicamente una aportación a la sociedad de gananciales no supone una completa alteración en la composición del patrimonio, pues el bien que se aporta sigue siendo de titularidad del aportante, y es en el momento de la disolución de la sociedad cuando se determina definitivamente la titularidad. En todo caso, de aplicarse este impuesto, debería devengarse únicamente por el 50% del valor, ya que el valor restante no ha sufrido alteración en el patrimonio. Pero es verdad que los conceptos fiscales muchas veces se desligan de los conceptos civiles.
 - Entiendo que sí se devengaría en el supuesto de aportación a sociedad, si la sociedad tiene personalidad jurídica.
 -No existe alteración.- (art 33-2) Quedan EXCLUIDOS expresamente y "Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio":
 a) En los supuestos de división de la cosa común.
 b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
 c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros. Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.

 - No existe ganancia. . (art 33.3) Se estimará que no existe ganancia o pérdida patrimonial en algunos supuestos, a destacar:
 - Con ocasión de transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente. (O sea en las herencias no hay ganancia patrimonial del fallecido, lo que antes se denominaba "plusvalía del muerto", "no hay plusvalía del muerto").
 - Con ocasión de las transmisiones lucrativas de empresas familiares que cumplen unos requisitos fiscales y que los padres donan o dejan a su muerte a los hijos para que estos continúen con la indicada empresa.
 - En la extinción del régimen económico matrimonial de separación de bienes, cuando por imposición legal o resolución judicial se produzcan adjudicaciones por causa distinta de la pensión compensatoria entre cónyuges (en este caso la Ley dice que no habrá actualización de valores).
 - Con ocasión de las aportaciones a los patrimonios protegidos a favor de personas con discapacidad.

 - Existe ganancia pero está EXENTA: (art 33.4) Estarán exentas del Impuesto las ganancias. patrimoniales que se pongan de manifiesto en algunos supuestos, a destacar (entre otros que hay) el siguiente:
 - Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia. -

EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL: Finalmente señalaremos que existe un supuesto de exención por reinversión y rehabilitación de la vivienda habitual (art 38 de la Ley y 41 y ss del Reglamento), de extraordinaria importancia.
 Hay un plazo de dos años desde que se transmite la vivienda para la reinversión, pero, ojo, para no pagar por ganancia patrimonial, si en el mismo año de la enajenación no se va a hacer la reinversión, el interesado debe hacer constar en la declaración del Impuesto su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Dice el reglamento que Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión.

 Esta posibilidad de destinar el dinero de la venta a pagar la vivienda que ya se compró a mi juicio se aplicaría a la vivienda habitual que se puso en venta y todavía no se ha podido vender cuando se compró la nueva: hay dos años para poderla vender y aplicar la exención.

 Nuevo concepto: ganancia a corto plazo: Para el año 2013 no obstante, la ley 16/2012 ha introducido una modificación en el art. 46 de la LIRPF para los bienes que se adquieren y se venden en menos de un año (por eso se llaman ganancias patrimoniales "a corto plazo"), y es que si el inmueble se adquiere por un precio y en menos de un año se transmite por un precio más alto, la ganancia patrimonial se considera como renta normal y se incluye en el apartado general de la renta, al tipo que con carácter general sea aplicable, (mejor dicho al "tipo marginal", que podría ser inferior o superior a los indicados, según la declaración de la renta personal del afectado, aunque lo que busca el legislador es la aplicación del tipo más alto posible).
 Si el inmueble se adquiere por un precio y se transmite por el mismo precio (o valor admitido por Hacienda), ha de considerarse que no habría ganancia patrimonial.
 Derecho transitorio aplicable al periodo mayo 2012-diciembre 2012: El Real Decreto Ley 18/2012 introdujo también una exención en un 50% para las ganancias patrimoniales que se hayan puesto de manifiesto por la transmisión de bienes inmuebles urbanos a título oneroso desde su entrada en vigor (12 de mayo 2012) hasta el 31 de diciembre de 2012. Aquí existen dos teorías: A) Los que consideran que se aplica a la venta de tales bienes en ese período. Esto supone que si se vendieron, o transmitieron a título oneroso (no donación) casas, pisos, garajes, locales, inmuebles urbanos, entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012 ,se aplicaría según esta teoría la exención del 50% en las ganancias patrimoniales en la declaración de la renta de junio de 2013. B) Los que consideran que se trata de un beneficio que se aplicará para los bienes que se adquirieron en ese período y que se enajenen más tarde. Pero esta exención no se aplica si tales bienes se vendieron etc. al cónyuge, a los padres, a los hijos, a la nuera o yerno, a la suegra/suegro, al nieto, al abuelo, al hermano, al cuñado, etc... es decir a los parientes hasta el segundo grado de afinidad o consanguinidad, o a ellos por medio de sociedades interpuestas.
 Ganancias patrimoniales no justificadas: El concepto está regulado en el art 39 de la LIRPF . Tienen la consideración de ganancias patrimoniales no justificadas, para lo que interesa a esta exposición, los bienes o derechos cuya tenencia, declaración o adquisición no se corresponda con la renta o patrimonio declarados por el contribuyente, así como la inclusión de deudas inexistentes.
El régimen de este tipo de ganancias no justificadas también se incluye en el apartado de renta "general" para el IRPF del año que se descubren, (salvo que se pruebe que se tenían ya en un periodo que ha prescrito).
 Se añade un párrafo más riguroso si no se han declarado los bienes que se tienen en el extranjero (respecto de los que se ha establecido una obligación de declararlos en la DA 18 de la ley 58/2003 General Tributaria).
 Amnistía Fiscal: El análisis de la denominada "Amnistía fiscal", que se reguló en la Disposición Adicional Primera del Real Decreto-Ley 12/2012 de 30 de marzo (modificado por el 19/2012) y en una Orden Ministerial de 31 de mayo de 2012, creemos que es materia que excede del objetivo propuesto. Insistimos de nuevo que para el caso concreto es preciso informarse detalladamente.
 Estas son notas generales para tener una idea del concepto de ganancia patrimonial y su tributación.

Valoración de la adquisición anterior: Una resolución del TEAC de 2 de febrero de 2017 establece que si el obligado no indica el valor de la adquisición, al Administración no puede considerar como valor el de "cero " euros, pero el TEAC disitingue:
- Si se adquirió a título lucrativo (donación, herencia): el valor de adquisición es el valor real (art 36 de la Ley 35/2006 del IRPF), y la Admón lo puede comprobar por el sistema del art 57 de la LGT.
- Si se adquirió a título oneroso: en una pirueta jurídica, dice que el valor de adquisición será el que se declaró en la adquisición (más gastos menos amortizaciones) o el de los desembolsos efectuados en caso de construcción..  y no el de mercado: insistimos, el valor declarado o el gastado pero no el real o de mercado..   porque, dice,  la ley del IRPF no contiene referencia alguna al valor real de mercado.
A nosotros nos parece que si Hacienda hace comprobación de valores en su momento, que sería ese valor comprobado el valor de adquisición, que es por el que se paga el impuesto de la adquisición.
Lo que parece querer decir la resolución es que no cabe invocar que para las adquisiciones a titulo oneroso se solicite la aplicación del art 57 de la LGT porque en la ley no se alude a la comprobación de la adquisición por el valor real o de mercado.
Otra esquizofrenia más en nuestro ordenamiento jurídico.
También dice que hay casos en que si se adquirieron bienes, generalmente no inmuebles, en documento privado y sin constancia en ningún registro, que a veces podría llegarse a considerar el valor de adquisición como cero. Un poco extraño. Menos mal que si se adquiera por herencia no se aplica.
El Tribunal Supremo, por el contrario, en sentencia de unificación de doctrina, sala 3ª de 21 de diciembre de 2015, ponente Huelin de Velasco,  declara que se aplica el valor comprobado por la Administración autonómica.