Según la legislación vigente, y en especial el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, si en una compraventa de un inmueble (y su correspondiente adquisición de propiedad), el precio del mismo está aplazado en todo o en parte, se tiene que hacer constar dicho aplazamiento en el registro de la propiedad.
Tenemos tres partes: un vendedor (A), un comprador (B), y un tercero (C).
Nos preguntamos entonces qué ocurre si el precio no se paga, si cabe a (A) reclamar contra el inmueble y pedir que se "resuelva" la venta y se devuelva por (B) el inmueble al antiguo vendedor (A).
El artículo 11 de la Ley Hipotecaria indica que la expresión del aplazamiento de pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero (C) a menos que se garantice.
Según este artículo, por tanto, aunque en el registro conste que el precio de la compra está aplazado, el tercero que compra (C) no se encontraría con efectos perjudiciales. "La expresión del aplazamiento de pago,..., no surtirá efectos en perjuicio de tercero a menos que se garantice".
Este artículo alude exclusivamente al tercero, ya que entre las partes, es decir, entre el comprador (B) y el vendedor (A), cabe ejercitar todas las acciones que se deriven del contrato, y si se trata de una compraventa con precio aplazado, cabe, entre otras acciones, ejercitar la de la resolución por incumplimiento del pago del precio reconocida en el artículo 1124 del código civil (la llamada "condición resolutoria implícita").
Pero el registro de la propiedad únicamente protege a los terceros "de buena fe". El principio de la buena fe es uno de los principios hipotecarios. Si el registro amparara un sistema escasamente moral, protegería a los avispados, fueran o no fueran de buena fe, y así debería decirlo la legislación registral. En un sistema con algún que otro principio moral, en el tráfico debe protegerse siempre la buena fe, es decir,la confianza en el sistema, siempre que se actúe sin ánimo de perjudicar el derecho del otro, o con el ánimo de defender el propio derecho, conociendo que el transmitente no está alterando los principios protectores de los derechos reales.
La buena fe en el ejercicio de los derechos está reconocida en el artículo 7 del código civil.
Si lo indicado es así y en el registro se publica que hay un precio aplazado, y por aplicación de las normas civiles se debe conocer que si el precio no se ha abonado cabe la resolución de la venta, el interrogante que se plantea es cómo puede considerarse tercero de buena fe a la persona que adquiere en esas circunstancias, sabiendo que el registro publica que el precio de lo que él compra no se ha pagado por el ahora vendedor (B). A menos que en la nota simple registral no se diga nada acerca de esta cuestión, en cuyo caso no se sabe qué finalidad tiene hacer constar en el registro la información de que el precio esté aplazado.
Una solución que se podría sugerir es que conste en la transmisión una declaración del ahora vendedor (B), hecha bajo su responsabilidad, acerca del pleno dominio y libertad de toda carga de la finca. El nuevo comprador (C), tercero de buena fe en este caso, adquiere sin sufrir perjuicio. Y si el vendedor (B) mintiera, podría incurrir en las responsabilidades, incluso penales, reclamables por el que a su vez le vendió (A).
No obstante lo dicho, no hay precisión exacta sobre la finalidad de la constancia en el registro de la propiedad del aplazamiento de pago que no se ha garantizado especialmente. A mi entender, el legislador debería o bien conferirle mayores efectos, o en virtud de un nuevo principio esgrimido por la dirección de los registros, que llama principio de claridad, eliminarlo de la inscripción.
lunes, 24 de febrero de 2014
martes, 18 de febrero de 2014
El tracto sucesivo y la reanudación del tracto sucesivo
1.- ¿Que es el tracto sucesivo? El "tracto sucesivo", en el mundo del derecho, es un principio que tiene lugar en el registro de la propiedad. Significa que para registrar un derecho, previamente tiene que estar registrado a favor de la persona de quien se adquiere ese derecho.
Dicho de otra forma: que no se puede registrar un derecho si no está previamente registrado a favor de la persona que lo transmite.
Ejemplo: para registrar la propiedad de una casa que he comprado, tiene que estar registrada previamente a nombre del vendedor.
2.- ¿Qué pasa si el titular registral vende a otro, este no registra su escritura o no hay escritura, y el comprador a su vez vende a otro? En este caso, para poder registrar la finca a nombre del segundo comprador, debe hacerse la escritura del primer comprador. Por seguridad en todo el sistema de transmisión que hay en España, la venta ha de hacerse en escritura pública. Eso permite saber exactamente que sí se vendió, y que el vendedor sabía lo que hacía, que el comprador también, y las condiciones en las que se ha vendido.
Es un sistema que existe desde hace muchísimos años. Para publicar que se ha vendido, las escrituras se registran en el registro de la propiedad. Y sólo pueden registrarse las que se hacen por el que figura como titular en el registro de la propiedad. Eso es el tracto.
3.- Entonces, a qué se llama reanudación de tracto? se llama así al sistema que existe para el caso de que haya pasado mucho tiempo y no se haya hecho la escritura de venta y a su vez el comprador haya vendido en escritura a un segundo comprador, y a su vez el segundo comprador haya vendido en escritura a un tercer comprador. Este tercer comprador puede tener dificultades para reclamar del primer vendedor que haga la escritura.Por eso se permite con algunas condiciones, reanudar el tracto interrumpido mediante un procedimiento judicial, o un procedimiento mixto notarial y judicial.
4.- ¿Dónde están regulados esos procedimientos? Están regulados en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, y se basan principalmente en:
- Certificación del Catastro
- Certificación del Registro.
- Citación de los titulares registrales últimos
- Publicación de anuncios
- Resolución judicial (O notoriedad notarial y resolución judicial)
Dicho de otra forma: que no se puede registrar un derecho si no está previamente registrado a favor de la persona que lo transmite.
Ejemplo: para registrar la propiedad de una casa que he comprado, tiene que estar registrada previamente a nombre del vendedor.
2.- ¿Qué pasa si el titular registral vende a otro, este no registra su escritura o no hay escritura, y el comprador a su vez vende a otro? En este caso, para poder registrar la finca a nombre del segundo comprador, debe hacerse la escritura del primer comprador. Por seguridad en todo el sistema de transmisión que hay en España, la venta ha de hacerse en escritura pública. Eso permite saber exactamente que sí se vendió, y que el vendedor sabía lo que hacía, que el comprador también, y las condiciones en las que se ha vendido.
Es un sistema que existe desde hace muchísimos años. Para publicar que se ha vendido, las escrituras se registran en el registro de la propiedad. Y sólo pueden registrarse las que se hacen por el que figura como titular en el registro de la propiedad. Eso es el tracto.
3.- Entonces, a qué se llama reanudación de tracto? se llama así al sistema que existe para el caso de que haya pasado mucho tiempo y no se haya hecho la escritura de venta y a su vez el comprador haya vendido en escritura a un segundo comprador, y a su vez el segundo comprador haya vendido en escritura a un tercer comprador. Este tercer comprador puede tener dificultades para reclamar del primer vendedor que haga la escritura.Por eso se permite con algunas condiciones, reanudar el tracto interrumpido mediante un procedimiento judicial, o un procedimiento mixto notarial y judicial.
4.- ¿Dónde están regulados esos procedimientos? Están regulados en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, y se basan principalmente en:
- Certificación del Catastro
- Certificación del Registro.
- Citación de los titulares registrales últimos
- Publicación de anuncios
- Resolución judicial (O notoriedad notarial y resolución judicial)
lunes, 17 de febrero de 2014
Teoria de los juegos o cómo sería posible adquirir una sociedad por dos terceras partes (o menos) de lo que vale
El sistema que se señala a continuación se indica como un problema que puede perjudicar a una parte de socios que quedan en minoría, a efectos de evitar, en las futuras redacciones de los estatutos de las sociedades pequeñas, que se queden indefensos.
- Se busca una sociedad mercantil interesante (con importante patrimonio inmobiliario)
- Se hace una propuesta sólo a dos tercios de los accionistas
- Si hay algún impedimento en los estatutos acerca de la venta de las participaciones, con algún pretexto de adaptación estatutaria, se modifica sutilmente el artículo para evitar la autorización de la Junta General en la venta de las acciones o participaciones. También es posible adquirir fiduciariamente las participaciones (ocultando la verdadera identidad del titular) y permitir el ejercicio de los derechos de socio a los vendedores, hasta obtener la modificación de estatutos.
- Se adquieren las participaciones sociales.
- Con la mayoría de los votos, se modifican los administradores.
-Se realizan sucesivos aumentos de capital con objeto de diluir el porcentaje de los socios minoritarios.
Si el encargado de la operación hubiera sido uno de los directivos-socios de la sociedad, podría incurrir en responsabilidad, por actuar de mala fe, ya que sus propios intereses (venta de sus participaciones) estarían en conflicto con los intereses de los demás socios que hayan puesto en él su confianza. Aplicando la teoría de los juegos, gana una mayoría (entre la que se podría encontrar un dirigente social, que no podría quedar exento de responsabilidad ante los socios) y pierde una minoría. Cabe preguntarse si en las sociedades cerradas el legislador estuvo pensando en esta posibilidad.
Cara al futuro, quizá pueda establecerse en los estatutos un derecho de separación de los socios en el caso de que la sociedad por vía de adquisición de acciones o de aumento de capital, esté participada en más de la mitad por un solo socio, aunque sea persona jurídica.
En el presente, puede que se admita la responsabilidad del socio que actuó contrariamente a los intereses de los demás, o puede que se admita la nulidad de los acuerdos de aumento de capital que se efectúen con abuso de derecho por ser la finalidad la expulsión de los socios minoritarios y la privación de los mismos de su cuota de participación en la sociedad, o el derecho de los minoritarios a solicitar la disolución de la sociedad si hay un cambio de objeto social (si la sociedad se dedica a otro negocio diferente al que ostentaba) y, en todo caso, los afectados, han de estar atentos en todos los acuerdos que se adopten en perjuicio de los socios minoritarios.
- Se busca una sociedad mercantil interesante (con importante patrimonio inmobiliario)
- Se hace una propuesta sólo a dos tercios de los accionistas
- Si hay algún impedimento en los estatutos acerca de la venta de las participaciones, con algún pretexto de adaptación estatutaria, se modifica sutilmente el artículo para evitar la autorización de la Junta General en la venta de las acciones o participaciones. También es posible adquirir fiduciariamente las participaciones (ocultando la verdadera identidad del titular) y permitir el ejercicio de los derechos de socio a los vendedores, hasta obtener la modificación de estatutos.
- Se adquieren las participaciones sociales.
- Con la mayoría de los votos, se modifican los administradores.
-Se realizan sucesivos aumentos de capital con objeto de diluir el porcentaje de los socios minoritarios.
Si el encargado de la operación hubiera sido uno de los directivos-socios de la sociedad, podría incurrir en responsabilidad, por actuar de mala fe, ya que sus propios intereses (venta de sus participaciones) estarían en conflicto con los intereses de los demás socios que hayan puesto en él su confianza. Aplicando la teoría de los juegos, gana una mayoría (entre la que se podría encontrar un dirigente social, que no podría quedar exento de responsabilidad ante los socios) y pierde una minoría. Cabe preguntarse si en las sociedades cerradas el legislador estuvo pensando en esta posibilidad.
Cara al futuro, quizá pueda establecerse en los estatutos un derecho de separación de los socios en el caso de que la sociedad por vía de adquisición de acciones o de aumento de capital, esté participada en más de la mitad por un solo socio, aunque sea persona jurídica.
En el presente, puede que se admita la responsabilidad del socio que actuó contrariamente a los intereses de los demás, o puede que se admita la nulidad de los acuerdos de aumento de capital que se efectúen con abuso de derecho por ser la finalidad la expulsión de los socios minoritarios y la privación de los mismos de su cuota de participación en la sociedad, o el derecho de los minoritarios a solicitar la disolución de la sociedad si hay un cambio de objeto social (si la sociedad se dedica a otro negocio diferente al que ostentaba) y, en todo caso, los afectados, han de estar atentos en todos los acuerdos que se adopten en perjuicio de los socios minoritarios.
jueves, 13 de febrero de 2014
Cómputo de los plazos señalados por meses o por años de fecha a fecha
Incluyo los siguientes comentarios a propósito del artículo publicado por el Abogado del Estado José Ramón RODRÍGUEZ CARBAJO en la revista "La Ley" de 13 febrero de 2014: "El cómputo de plazos de fecha a fecha: un triste desenlace".
Existe un problema de determinación del cómputo de plazo por meses o por años.
El Art 5 del código civil (que se aplica por remisión del art. 185.1 LOPJ y 133.3 LEC a los procedimientos regulados en las respectivas legislaciones) señala que si los plazos estuvieran señalados por meses o por años, se computarán "de fecha a fecha".
Pero queda sin resolver si la fecha que se computa es el mismo día o el día siguiente.
Pongamos un ejemplo: una resolución que se notificó un 26 de enero. La Ley concede el plazo de un mes para recurrir. ¿Hasta cuándo hay plazo para recurrir, hasta el 25 de febrero inclusive o hasta el 26 de febrero inclusive? ¿... o hasta el 27 de febrero inclusive? o dicho de otro modo, ¿cuándo ya no se puede recurrir, cuándo expiró el plazo, el 26 de febrero, el 27 de febrero o el 28 de febrero?. O dicho de otro modo ¿cuándo empieza el plazo, el 26 de enero o el día siguiente, el 27 de enero?
Tesis muy restringida: Hay un sector de la doctrina y de la jurisprudencia que indica que el "fecha a fecha" supone que se computa el mismo día de la notificación, incluyéndolo, y por tanto, el 26 de febrero ya no se podría recurrir, el plazo habría expirado.
Tesis clásica o literal: Nosotros no estamos de acuerdo con la doctrina señalada en el párrafo anterior. A nuestro entender, el cómputo de "fecha a fecha" supone que las dos fechas se incluyen en el cómputo, por lo que el plazo habría expirado después de que hubiera pasado la fecha. Así estaría siendo coherente este cómputo con el de que si los plazos se señalan por días, a contar de uno determinado, queda este excluido del cómputo, el cual deberá empezar al día siguiente. Con este mismo criterio, si es por meses desde el 26 de enero, se computará de la fecha del 26 de enero a la fecha de 26 de febrero. El cómputo del mes comienza a contar del día siguiente, y por eso el 26 de febrero estaría dentro del mes.
Esta tesis que sostenemos sí es la mayoritaria del TS
Así podemos hacer referencia a la Sent del TS de 2 de abril de 2008, que dice "En el computo de los plazo señalados por meses, si se trata de un plazo procesal para interponer el recurso contencioso-administrativo, si bien se inicia el día siguiente al de la notificación del acto expreso, no culmina el día de la misma fecha que el del inicio del computo, sino el inmediatamente anterior, y ello para que aparezca respetada la regla del computo de fecha a fecha. De ahí que, en definitiva el día final para la interposición del contencioso, será el que corresponda en número al de la notificación".
No obstante,el Tribunal Constitucional acaba de dictar una sentencia que parece seguir si bien no con carácter absolutamente decisorio, la postura más restringida que admite la primera doctrina (el plazo acaba el 25 de febrero), y gráficamente dice, en una tesis que no compartimos en su sentencia 209/2013, de 16 de diciembre el Tribunal Constitucional:
"de 26 de enero a 26 de febrero (de 2005) hay más de un mes»
En ese caso estudiado, el que pedía el recurso de amparo contabilizó el mes desde el día siguiente a la notificación (notificación 26 de enero, día siguiente 27 de enero) y sostuvo que el plazo expiraba el 27 de febrero, que, como era domingo, se extendía al 28. El juzgado ordinario no lo admitió y el TC tampoco.
Indirectamente el TC recoge una doctrina más restringida que la del TS (y paradójicamente, porque debería aplicar el principio "pro actione"), pero no es una doctrina definitiva, ya que el argumento para rechazar el recurso fue que ese cómputo era competencia de los tribunales ordinarios.
Tesis moderna: propone aplicar el término "de fecha a fecha" a contar desde el día siguiente de la notificación. Así, en el caso expuesto, si se notificó el día 26, el plazo de un mes comienza el día 27 y según esta tesis el plazo finalizaría el día 27 inclusive, comenzando de fecha (27) a fecha(27).
Damos por descontado que la aplicación del art 5 del CC tendrá lugar bien cuando la ley específica no regule el cómputo de otra manera diferente, bien cuando la ley específica se remita a este artículo, bien cuando la ley específica no diga nada y tenga lugar la aplicación supletoria del código civil, en virtud de lo establecido en el artículo 4.3: "Las disposiciones de este código se aplicarán como supletorias en las materias regidas por otras leyes".
O sea, resumen claro:
- Doctrina muy restringida: de fecha a fecha: de 26 de enero a 25 de febrero (está poco extendida, aunque conozco Tribunales que la aplican, es la que invoca el TC en esa sentencia, no en otras, hay que tener mucho cuidado porque esta doctrina se aplica en la práctica).
- Doctrina clásica: de fecha a fecha: de 26 de enero a 26 de febrero inclusive. Es la dominante.
- Doctrina extensa: de fecha a fecha a computar a partir del día siguiente de la notificación: del 26 de enero al 27 de febrero inclusive.
Existe un problema de determinación del cómputo de plazo por meses o por años.
El Art 5 del código civil (que se aplica por remisión del art. 185.1 LOPJ y 133.3 LEC a los procedimientos regulados en las respectivas legislaciones) señala que si los plazos estuvieran señalados por meses o por años, se computarán "de fecha a fecha".
Pero queda sin resolver si la fecha que se computa es el mismo día o el día siguiente.
Pongamos un ejemplo: una resolución que se notificó un 26 de enero. La Ley concede el plazo de un mes para recurrir. ¿Hasta cuándo hay plazo para recurrir, hasta el 25 de febrero inclusive o hasta el 26 de febrero inclusive? ¿... o hasta el 27 de febrero inclusive? o dicho de otro modo, ¿cuándo ya no se puede recurrir, cuándo expiró el plazo, el 26 de febrero, el 27 de febrero o el 28 de febrero?. O dicho de otro modo ¿cuándo empieza el plazo, el 26 de enero o el día siguiente, el 27 de enero?
Tesis muy restringida: Hay un sector de la doctrina y de la jurisprudencia que indica que el "fecha a fecha" supone que se computa el mismo día de la notificación, incluyéndolo, y por tanto, el 26 de febrero ya no se podría recurrir, el plazo habría expirado.
Tesis clásica o literal: Nosotros no estamos de acuerdo con la doctrina señalada en el párrafo anterior. A nuestro entender, el cómputo de "fecha a fecha" supone que las dos fechas se incluyen en el cómputo, por lo que el plazo habría expirado después de que hubiera pasado la fecha. Así estaría siendo coherente este cómputo con el de que si los plazos se señalan por días, a contar de uno determinado, queda este excluido del cómputo, el cual deberá empezar al día siguiente. Con este mismo criterio, si es por meses desde el 26 de enero, se computará de la fecha del 26 de enero a la fecha de 26 de febrero. El cómputo del mes comienza a contar del día siguiente, y por eso el 26 de febrero estaría dentro del mes.
Esta tesis que sostenemos sí es la mayoritaria del TS
Así podemos hacer referencia a la Sent del TS de 2 de abril de 2008, que dice "En el computo de los plazo señalados por meses, si se trata de un plazo procesal para interponer el recurso contencioso-administrativo, si bien se inicia el día siguiente al de la notificación del acto expreso, no culmina el día de la misma fecha que el del inicio del computo, sino el inmediatamente anterior, y ello para que aparezca respetada la regla del computo de fecha a fecha. De ahí que, en definitiva el día final para la interposición del contencioso, será el que corresponda en número al de la notificación".
No obstante,el Tribunal Constitucional acaba de dictar una sentencia que parece seguir si bien no con carácter absolutamente decisorio, la postura más restringida que admite la primera doctrina (el plazo acaba el 25 de febrero), y gráficamente dice, en una tesis que no compartimos en su sentencia 209/2013, de 16 de diciembre el Tribunal Constitucional:
"de 26 de enero a 26 de febrero (de 2005) hay más de un mes»
En ese caso estudiado, el que pedía el recurso de amparo contabilizó el mes desde el día siguiente a la notificación (notificación 26 de enero, día siguiente 27 de enero) y sostuvo que el plazo expiraba el 27 de febrero, que, como era domingo, se extendía al 28. El juzgado ordinario no lo admitió y el TC tampoco.
Indirectamente el TC recoge una doctrina más restringida que la del TS (y paradójicamente, porque debería aplicar el principio "pro actione"), pero no es una doctrina definitiva, ya que el argumento para rechazar el recurso fue que ese cómputo era competencia de los tribunales ordinarios.
Tesis moderna: propone aplicar el término "de fecha a fecha" a contar desde el día siguiente de la notificación. Así, en el caso expuesto, si se notificó el día 26, el plazo de un mes comienza el día 27 y según esta tesis el plazo finalizaría el día 27 inclusive, comenzando de fecha (27) a fecha(27).
Damos por descontado que la aplicación del art 5 del CC tendrá lugar bien cuando la ley específica no regule el cómputo de otra manera diferente, bien cuando la ley específica se remita a este artículo, bien cuando la ley específica no diga nada y tenga lugar la aplicación supletoria del código civil, en virtud de lo establecido en el artículo 4.3: "Las disposiciones de este código se aplicarán como supletorias en las materias regidas por otras leyes".
O sea, resumen claro:
- Doctrina muy restringida: de fecha a fecha: de 26 de enero a 25 de febrero (está poco extendida, aunque conozco Tribunales que la aplican, es la que invoca el TC en esa sentencia, no en otras, hay que tener mucho cuidado porque esta doctrina se aplica en la práctica).
- Doctrina clásica: de fecha a fecha: de 26 de enero a 26 de febrero inclusive. Es la dominante.
- Doctrina extensa: de fecha a fecha a computar a partir del día siguiente de la notificación: del 26 de enero al 27 de febrero inclusive.
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