Para criticar esta consulta, voy a poner un ejemplo:
En el Registro de la Propiedad se inscriben obras nuevas (por ejemplo, una casa).
El impuesto de Actos jurídicos documentados se gira (se cobra) por el valor de la obra nueva, en este caso, de la casa. Pongamos que sean trescientos mil euros( por concretar el ejemplo y que se vea claro).
La casa se edifica sobre un terreno, pero como el terreno ya está inscrito en el Registro, el impuesto no afecta al terreno. Afecta a la inscripción nueva, según el valor de lo nuevo que se inscribe. Se paga en Madrid el 1% de trescientos mil euros. Tres mil euros en total.
La casa que he inscrito, puede ser objeto de modificación o rehabilitación.
Puedo pintar toda la casa y ponerle puertas de madera de raiz de nogal, escaleras de marmol de Macael, y grifos dorados. Puede costarme la mejora sesenta mil euros.
Esa modificación también la puedo inscribir en el registro de la propiedad.
Pero el impuesto de actos jurídicos documentados se gira por el incremento del valor de las reformas, no otra vez por la casa, que ya está inscrita. Es decir, se gira por sesenta mil euros. Al 1%, seiscientos euros.
Puedo edificar una habitación más en la azotea de la casa, que me puede costar digamos treinta mil euros.
Puedo inscribir esa modificación, pero el impuesto que tengo que pagar de actos jurídicos documentados es por la ampliación, no por toda la casa. Trescientos euros.
Hasta aquí bien: vamos al caso de un préstamo hipotecario.
En un préstamo hipotecario, que se formaliza en escritura pública, consta que el banco entrega en préstamo un dinero (pongamos doscientos mil euros por seguir con el ejemplo), y en garantía de que se va a devolver ese dinero, se constituye un derecho real de hipoteca, sobre esa mi casa, que se inscribe en el registro de la propiedad.
El impuesto de actos jurídicos documentados que se paga es no el valor del préstamo, sino el valor del derecho que se inscribe en el registro de la propiedad, es decir, el valor de la hipoteca que se inscribe.
Por eso la cuantía que se computa en la liquidación del impuesto de actos jurídcos documentados es la totalidad de la responsabilidad hipotecaria: o sea, de lo que responde la casa, y frente a terceros, por el principal del préstamo es decir, el dinero que se ha recibido (doscientos mil euros) , intereses remuneratorios, es decir, los intereses que se han de pagar (pongamos al 4% durante tres años, veinticuatro mil euros), intereses de demora (pongamos al 12% en tres años, setenta y dos mil euros) , costas (pongamos tres mil euros) y un apartado de responsabilidad hipotecaria que se titula "otros gastos" por si se deben otros gastos por razón de la casa, que los terceros sepan que también se pueden reclamar hasta una cantidad (pongamos mil euros).
En total, he de pagar a hacienda un 1% de la total responsabilidad hipotecaria (de 300.000 euros), es decir, tres mil euros (como la declaración de obra nueva de la casa).
Si ese préstamo, ese capital, no lo toco, pero alargo su devolución en el tiempo, es como si estuviera haciendo una mejora en mi casa, que tendrá un valor, pero ya no el valor de toda la casa, sino el valor de lo que se mejora, que en el caso del préstamo serían los nuevos intereses que tengo que pagar porque se ha alargado en el tiempo.
Lo que sucede es que si alargo el préstamo, la ley me bonifica ese impuesto y no tengo que pagar nada.
Pero si ese préstamo, ese capital, en lugar de devolverlo tal como se pactó al principio, se devuelve de otra manera, pactando, por ejemplo, un plazo de carencia, no estoy cerrando un préstamo y abriendo otro, no estoy tirando mi casa y construyendo otra, estoy modificando mi préstamo que ya lo tengo inscrito, estoy pintando mi casa o moviendo las escaleras de sitio de mi casa. Y el valor de la modificación no puede ser el valor de todo el préstamo, de toda la casa, porque ya he pagado por eso: el valor de la modificación es el contenido valuable de la mejora, el de la mejora que ha tenido lugar si cambio el sistema de pago del préstamo. Y si esa mejora no tiene valor, aunque tenga valor mi casa, y aunque sea inscribible la mejora, la hacienda pública no puede incurrir en el disparate de cobrarme como si hubiera construido una casa nueva, como si hubiera hecho un préstamo nuevo.
Estos conceptos no sabe asimilarlos la dirección general de tributos, y ha emitido una resolución que dice que toda modificación de un préstamo hipotecario inscrito, como tiene un valor, vuelve a pagar impuestos, y el valor de lo que se modifica es el valor de la hipoteca (hipoteca que no se modifica) por la totalidad de la responsabilidad hipotecaria (responsabilidad hipotecaria que no se modifica).
Es decir, que cada vez que hago constar en el registro que cambio las puertas de mi casa (que lo puedo hacer constar) según esta resolución, tengo que volver a pagar como si construyera una casa nueva.
Y luego el Tribunal Supremo condena las cláusulas suelo, o los tribunales de instancia eliminan los intereses de demora.
Pues si los Tribunales no lo remedian o la dirección general de tributos no rectifica este disparate, sólo cambiar el plazo de carencia de mi préstamo hipotecario, es decir, sólo con hacer constar que retraso un poco el pago del capital porque en este momento no puedo pagarlo, sin modificar el plazo del préstamo siquiera (insisto, de un préstamo inscrito, de un préstamo que ya consta que lo tengo que devolver, de un préstamo respecto del que el derecho inscrito no cambia, lo que cambia es la forma de devolverlo, lo que cambio es el interior de mi casa), si no lo remedia alguien, según esa línea de la dirección general de tributos, cada vez que pacto un plazo de carencia, tengo que pagar de impuestos, tres mil euros en el ejemplo, como si constituyera un préstamo nuevo, como si hiciera una casa nueva.
El error más importante, aparte de otros que podré señalar en otro momento (como apoyarse en un informe administrativo acerca de las cláusulas que se inscriben, no del derecho que se inscribe), está en que la direccion de tributos se equivoca en la interpretación de "contenido valuable", interpretándola extensivamente al derecho que ya está inscrito, sin tener en cuenta que si está inscrito, no se vuelve a inscribir, se inscribe una mejora, una reforma interior de la casa que puede tener su valor, pero no la casa entera.
También hay entre otros más un error grave, y es que la palabra "carencia" significa en realidad una alteración del plazo de devolución del dinero prestado: tengo que devolverlo en estos plazos, pero como no puedo, retraso el plazo de devolución y lo devuelvo en estos otros. Y la modificación del plazo está bonificada de impuestos. Según esta consulta, la palabra "valuable" se interpreta extensivamente (para lo que favorece a Hacienda) y la palabra "plazo" se interpreta más reducidamente que su propio nombre. Dos varas de medir.
Además de otros muchos más argumentos, también puedo añadir el siguiente:
La reciente *ley de 29 de octubre (16/13 29 octubre) ha establecido a favor de la "Sareb" (es decir, el "banco malo" que vende las casas con una hipoteca que no se pudo pagar), establece a favor de la Sareb unos beneficios fiscales, y dice: para constituir una hipoteca para comprar un bien inmueble a la Sareb, no se paga impuestos. Y si se modifica la hipoteca, se aplican las bonificaciones de las novaciones de la ley 2/1994. Pues bien, si se sigue la disparatada tesis de la consulta que comentamos, se llevaría a la paradoja de que en la sareb no se pagan impuestos por constituir una hipoteca, no se pagan impuestos por modificar el plazo o el interés de la hipoteca, y sí se pagarían impuestos - y todos los impuestos como si fuera una nueva hipoteca- si se cambiara únicamente el plazo de carencia del préstamo. Esta conclusión, como se ve, no se ajusta a la finalidad de la norma, ni a lo previsto por el legislador. Y es una prueba de que el legislador -que es el que manda- considera que la modificación de la carencia no paga impuestos.
*Ha de señalarse que del beneficio a favor de la Sareb se eliminó con fecha 1 de diciembre de 2013,
Ya que el real decreto ley 14/2013, de 29 de noviembre, que entró en vigor el 1 de diciembre de 2013, en su disposición final cuarta, apartado cuatro, suprimió la exención.
Por tanto:
a) la exención ha estado vigente desde el 1 de enero de 2013 hasta el 30 de noviembre de 2013. se aplicaría a hechos imponibles devengados durante el indicado período temporal.
b) desde el 1 de diciembre de 2013 desaparece y no se aplica a hechos imponibles devengados desde dicha fecha.
No obstante el razonamiento de este comentario sigue vigente.
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