Artículos de la Ley Hipotecaria sobre la Hipoteca (II)

En la entrada anterior inicié el resumen de los artículos de la Ley Hipotecaria sobre la inscripción de la hipoteca. El resumen de los artículos de la Ley Hipotecaria sobre la inscripción de la hipoteca lo finalizo en la presente. En la siguiente, incluiré los del Reglamento Hipotecario.

La Ley Hipotecaria (Texto Refundido de 8 de febrero de 1946) distingue entre "hipotecas voluntarias" e "hipotecas legales". Dejamos a un lado las hipotecas legales, que no tienen aplicación en la práctica, y son aquellas que pueden ser exigidas por el beneficiado por ellas porque así lo permite la Ley. Por ejemplo, pueden pedir hipoteca legal los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes administrados por su progenitor si éste hubiera contraido segundo matrimonio, y sobre los bienes de este progenitor. Este tipo de hipotecas, las hipotecas legales, apenas existen. Por esta razón únicamente haré referencia a los artículos relativos a las hipotecas voluntarias, recogidos en la sección 2ª del Título V de la LH.

Art. 138.- Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas sobre el dueño de los bienes sobre que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquéllos (de los bienes) o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello (para constituir la hipoteca) con arreglo a las leyes.

Explicación: Para poder constituir una hipoteca se necesita la libre disposición de los bienes, o si no, estar autorizados para constituir la hipoteca con arreglo a las leyes.

Art 139.- Los que, con arreglo al artículo anterior, tienen la facultad de constituir hipotecas voluntarias, podrán hacerlo por sí o por medio de apoderado, con poder especial bastante.

Explicación: En el poder ha de constar especialmente la facultad de constituir hipoteca.

Art 140.- No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
Explicación: cabe establecer a beneficio del deudor, por un pacto, que sólo se pueda reclamar la deuda contra los bienes hipotecados, de manera que se excluya la responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 del código civil.
Los párrafos siguientes de este artículo siguen explicando que en este caso la responsabilidad del deudor quedaría limitada al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor, y el supuesto en que la hipoteca así constituida afecte a dos o más fincas.

Art 141.- En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueño de la finca hipotecada, la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro de la propiedad por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma.
Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó.

Explicación: Cabe un sistema de constitución de la hipoteca únicamente por el dueño de la finca (sin el acreedor) y de su inscripción, que es por "acto unilateral del dueño de la finca hipotecada" en la escritura pública. El acreedor beneficiado puede después aceptar, y constará su aceptación en el registro por nota marginal. Pero ¿qué sucede si el acreedor no manifiesta esa aceptación? pues el hipotecante  puede solicitar la cancelación de la hipoteca, pero antes debe requerir al acreedor para que acepte o no, y si el acreedor después del requerimiento no dice nada en dos meses,  es entonces, pasados los dos meses desde tal requerimiento, cuando el hipotecante puede solicitar la cancelación de su hipoteca.

Art.142.- La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero, desde su inscripción, si la obligación llegara a contraerse o la condición a cumplirse.
Explicación: Cabe como dice el artículo constituir una hipoteca en garantía de una obligación futura, o sujeta a una condición suspensiva. La doctrina exige la determinación (yo diría "determinabilidad") de la obligación futura. Si se trata de entidades financieras o entidades administrativas como la Agencia Tributaria o la Seguridad Social, puede constituirse a su favor una hipoteca más flexible, regulada en el art 153 bis al que luego aludimos.
 También cabe, por supuesto, constituir una hipoteca en garantía de una obligación sujeta a condición resolutoria; así establece el párrafo siguiente del artículo que,
Si la obligación asegurada estuviese sujeta a condición resolutoria inscrita, surtirá la hipoteca su efecto, en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la condición.

Art. 143.- Cuando se contraiga la obligación futura o se cumpla la condición suspensiva, de que trata el párrafo primero del artículo anterior, podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria.

Art. 144.- Todo hecho  o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial, o de una nota marginal, según los casos.

Explicación: Si se modifica una obligación garantizada con hipoteca, esta modificación no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro.- Pero esa modificación sí vincula y afecta a las partes, ya que la LH únicamente dice que no surtirá efecto contra tercero. ¿Y quién es ese tercero contra el que no surtirá efecto? Tendrá que ser, en mi opinión, el tercer adquirente de la obligación garantizada con la hipoteca, que es el que quiere adquirir la obligación tal como está y con su garantía. Respecto a los terceros adquirentes de la finca sería absurdo que no surtiera efecto frente a ellos el pago de la obligación o la compensación, que les beneficia. Y saben que existe una obligación garantizada, con un plazo y hasta una responsabilidad máxima, que es lo esencial para sus intereses, como sucede con el embargo anotado en el registro. Hay doctrina que no piensa así.

Art 145.- Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere:
1º Que se hayan constituido en escritura pública.
2º Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

Art. 146.- El acreedor hipotecario podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital; mas si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la repetición, no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al artículo 114.
 Explicación: de nuevo la posibilidad de que el acreedor pueda reclamar los intereses vencidos contra los bienes hipotecados salvo que haya un tercero a quien pueda perjudicar esa reclamación.

Art 147.- La parte de intereses que el acreedor no pueda exigir por la acción real hipotecaria podrá reclamarla del obligado por la personal, siendo considerado respecto a ella, en caso de concurso, como acreedor escriturario y salvo lo dispuesto en el artículo 140.
Explicación: vuelve a insistir la LH que lo no cubierto por la hipoteca se puede reclamar como se reclama cualquier deuda.

Art. 148.- Cuando se redima un censo .- No sigo con este articulo porque los censos han pasado a la historia. En Cataluña todavía hay pero como reliquia histórica.

Art 149.- El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Este párrafo fue modificado por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre. Antes decía algo  muy parecido. El  matiz del cambio está en que el nuevo legislador, ignorante del significado de "crédito" en su sentido clásico, distingue entre "crédito" y "préstamo" garantizado con hipoteca, y que no contempla con carácter general la notificación al deudor.
Este artículo 149 es un reflejo del artículo 1526 del código civil. El 1526 cc establece que la cesión de un crédito, derecho o acción no surtirá efecto contra tercero sino desde que su fecha deba tenerse por cierta (...), aunque si se refiere a un inmueble, desde la fecha de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Y el artículo 1528 establece que la venta de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, entre ellos la hipoteca. Así que si un crédito (en el sentido amplio del término, que también incluye el préstamo) si un crédito se vende, en la venta se incluye también la hipoteca que lo garantiza, es lo que dice el 1528 cc, y recoge el 149.
La modificación del 149 tiene una intención  a mi juicio aclaratoria del código civil, ya que el 1526 párrafo segundo según la doctrina y jurisprudencia se refiere al crédito hipotecario, pero con el paso de los años y la incorporación de  nuevos jueces y abogados ya pocos se acuerdan de la interpretación de siempre. Así que la Ley Hipotecaria lo aclara y dice que la "cesión de la titularidad de la hipoteca" que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad.
Se ha eliminado en este artículo la referencia a la notificación de esa cesión que debe realizarse al deudor, pero se recoge el el 151 que se expone más abajo.

Sigue diciendo el artículo que: "El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo".
Explicación: si el titular de un crédito (acreedor, banco) vende o cede a otro (nuevo acreedor) ese crédito con la hipoteca, el deudor no puede quedar perjudicado y el nuevo acreedor no le puede exigir más que lo que se hubiere pactado con el acreedor antiguo.

"El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente".

Explicación: Lo dicho, el cesionario es el nuevo acreedor, que se pone en el mismo lugar que el antiguo acreedor (el cedente).
Como es sabido, desde 1994 existe una legislación que permite al particular cambiar de banco solicitando mejores condiciones en la hipoteca, Ley 2/1994 de Modificación y Subrogación de Préstamos Hipotecarios. Hay abundantes trabajos  que examinan esta Ley, aquí únicamente nos limitamos a una esquemática explicación de  la Ley Hipotecaria.

Art. 150.- Cuando la hipoteca se hubiese constituido para garantizar obligaciones transferibles por endoso o títulos al portador, el derecho hipotecario se entenderá transferido, con la obligación o con el título, sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor ni de hacerse constar la transferencia en el Registro.

Explicación: Es un supuesto muy particular, el de hipoteca en garantía de obligaciones transferibles por endoso o al portador. Los registradores la ven con recelo y la rechazan, por varios motivos, en especial, porque puede suponer un medio de blanqueo, porque en un título transferible por endoso (letra de cambio) se oculta quién es el acreedor, ya que se conoce el primer acreedor pero no el actual que es el endosatario (el que ha recibido la letra y la puede cobrar), y porque se han establecido muy importantes restricciones en la emisión de obligaciones "en masa". La legislación que pretende controlar el blanqueo de capitales implica indirectamente una restricción de este tipo de hipotecas.
Con el sistema previsto en este artículo, se dice que si se transmite la obligación o el título, se transmite también la hipoteca que lo garantiza, pero añade que sin necesidad ni de comunicarlo al deudor ni de inscribirlo en el registro. Por lo que en el registro figuraría una deuda cuyo acreedor real será el que tenga correctamente adquirida la obligación o el que tenga en su poder el título.


Art 151.- Si en los casos en que deba hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito hipotecario, será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esta falta.
Explicación: este artículo pretende trasladar toda la responsabilidad al cedente, si el deudor no recibe la comunicación de la cesión . El cedente para evitar su responsabilidad  debe notificar la cesión al deudor. El cesionario no estaría obligado a notificarla, parece deducirse de  este artículo. Y el deudor queda desprotegido con esto, porque si paga al cedente, y el crédito lo adquirió el cesionario ya, sólo puede reclamar contra el cedente, según este artículo. Menos mal que hay otros artículos del código civil que protegen al deudor, que el pobre nada ha tenido que ver con el asunto.  Pónganse en su lugar: ¿qué culpa tiene el deudor si el cedente ha cedido el crédito y nadie le ha notificado nada? ¿va a tener que reclamar al cedente y mientras tanto pagar al cesionario? ¿El cesionario no tiene que hacer nada según un elemental criterio de buena fe?. Alguien podría decir que el cesionario inscribe su derecho en el Registro. Entonces pregunto si todos los que están leyendo este artículo y tienen una hipoteca están consultando constantemente en su registro a ver si se ha cedido la hipoteca. Y además la consulta al registro no es gratis ni es inmediata....
Art. 152.- Los derechos o créditos asegurados con hipoteca legal.- No lo incluyo porque la hipoteca legal no existe en la práctica.
Art. 153.- Podrá constituirse hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, mediante el sistema que regula este artículo
Art 153 bis.- También podrá constituirse hipoteca de máximo: (...)
Regula este artículo una especialidad de hipoteca que permite constituir a favor de las entidades financieras o a favor de las administraciones públicas.
Este artículo se introdujo  por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, para permitir más flexibilidad en la constitución de determinadas hipotecas a favor de las entidades financieras y a favor de la Agencia Tributaria o la Seguridad social. Antes de la inclusión de este artículo, se ponían muchas pegas a una clase de obligaciones garantizadas con hipoteca que abarcaban, como obligaciones futuras, diversas relaciones entre el acreedor y el deudor. Antes la doctrina registral exigía que esas obligaciones futuras debían llevarse a una cuenta común, que las obligaciones se debían "novar", es decir, debían perder la identidad que tenían, incluirse en esa cuenta, y esa cuenta sí que estaría garantizada con la hipoteca. El fundamento de esta exigencia era evitar que el acreedor eligiera a su voluntad las obligaciones que quería incluir en la hipoteca, ya que, si las "novava", perdían su antigua identidad y ya no podía "quitarlas" de la hipoteca y poner otras.
Esta exigencia de "novar" las obligaciones se ha eliminado.

Arts. 154, 155, 156.- Requisitos para constituir la hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador. Procedimiento para hacer efectiva la acción hipotecaria nacida de esos títulos. Cancelación de las inscripciones de esa clase de hipotecas. Estas hipotecas son a las que también se refiere el artículo 150 visto más arriba.

Art. 157.- Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.-
Se trata de una especialidad que, según la doctrina, no es aplicable al caso de los préstamos, sino al supuesto en que un deudor esté obligado a pagar a un acreedor una renta vitalicia. En este caso, los derechos del acreedor pueden asegurarse con hipoteca. Pero si estos derechos son una renta vitalicia ¿qué sucede si el deudor no paga varias rentas? ¿tiene que esperar el acreedor a morirse y reclamar? esto no tiene sentido, como ven. Para evitar este disparate, la LH permite que el acreedor pueda reclamar el pago de las rentas que se le deben y no se le han pagado, y ejecutar  el bien hipotecado, pero, pese a la ejecución, continúa existiendo la hipoteca en garantía del resto de las rentas futuras que se le deben.
Pese a ser una interesante solución, he de decir que tampoco la he visto aplicada nunca.

Además de los artículos citados, también hay uno específico en la parte general de la ley hipotecaria (o título I para ser más precisos) y otro al que se refiere en parte. Este último es el art 21 ya indicado en la entrada anterior (sobre la necesidad de declarar el carácter de vivienda habitual  o no que pretenda atribuirse a la vivienda hipotecada en los casos previstos en ese artículo) , y el primero es el art. 12.

Art. 12: En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 26 de la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.

Estos artículos expresados en esta entrada y los de la entrada anterior son los que específicamente se refieren a las hipotecas en la Ley Hipotecaria.