El tracto sucesivo y la reanudación del tracto sucesivo

1.- ¿Que es el tracto sucesivo? El "tracto sucesivo", en el mundo del derecho, es un principio que tiene lugar en el registro de la propiedad. Significa que para registrar un derecho, previamente tiene que estar registrado a favor de la persona de quien se adquiere ese derecho.
Dicho de otra forma: que no se puede registrar un derecho si no está previamente registrado a favor de la persona que lo transmite.
Ejemplo: para registrar la propiedad de una casa que he comprado, tiene que estar registrada previamente a nombre del vendedor.

2.- ¿Qué pasa si el titular registral vende a otro, este no registra su escritura o no hay escritura, y el comprador a su vez vende a otro? En este caso, para poder registrar la finca a nombre del segundo comprador, debe hacerse la escritura del primer comprador. Por seguridad en todo el sistema de transmisión que hay en España, la venta ha de hacerse en escritura pública. Eso permite saber exactamente que sí se vendió, y que el vendedor sabía lo que hacía, que el comprador también, y las condiciones en las que se ha vendido.
Es un sistema que existe desde hace muchísimos años. Para publicar que se ha vendido, las escrituras se registran en el registro de la propiedad. Y sólo pueden registrarse las que se hacen por el que figura como titular en el registro de la propiedad. Eso es el tracto.

3.- Entonces, a qué se llama reanudación de tracto? se llama así al sistema que existe para el caso de que haya pasado mucho tiempo y no se haya hecho la escritura de venta y a su vez el comprador haya vendido en escritura a un segundo comprador, y a su vez el segundo comprador haya vendido en escritura a un tercer comprador. Este tercer comprador puede tener dificultades para reclamar del primer vendedor que haga la escritura.Por eso se permite con algunas condiciones, reanudar el tracto interrumpido mediante un procedimiento judicial, o un procedimiento mixto notarial y judicial.

4.- ¿Dónde están regulados esos procedimientos? Están regulados en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, y se basan principalmente en:
- Certificación del Catastro
- Certificación del Registro.
- Citación de los titulares registrales últimos
- Publicación de anuncios
- Resolución judicial (O notoriedad notarial y resolución judicial)