Según la legislación vigente, y en especial el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, si en una compraventa de un inmueble (y su correspondiente adquisición de propiedad), el precio del mismo está aplazado en todo o en parte, se tiene que hacer constar dicho aplazamiento en el registro de la propiedad.
Tenemos tres partes: un vendedor (A), un comprador (B), y un tercero (C).
Nos preguntamos entonces qué ocurre si el precio no se paga, si cabe a (A) reclamar contra el inmueble y pedir que se "resuelva" la venta y se devuelva por (B) el inmueble al antiguo vendedor (A).
El artículo 11 de la Ley Hipotecaria indica que la expresión del aplazamiento de pago no surtirá efectos en perjuicio de tercero (C) a menos que se garantice.
Según este artículo, por tanto, aunque en el registro conste que el precio de la compra está aplazado, el tercero que compra (C) no se encontraría con efectos perjudiciales. "La expresión del aplazamiento de pago,..., no surtirá efectos en perjuicio de tercero a menos que se garantice".
Este artículo alude exclusivamente al tercero, ya que entre las partes, es decir, entre el comprador (B) y el vendedor (A), cabe ejercitar todas las acciones que se deriven del contrato, y si se trata de una compraventa con precio aplazado, cabe, entre otras acciones, ejercitar la de la resolución por incumplimiento del pago del precio reconocida en el artículo 1124 del código civil (la llamada "condición resolutoria implícita").
Pero el registro de la propiedad únicamente protege a los terceros "de buena fe". El principio de la buena fe es uno de los principios hipotecarios. Si el registro amparara un sistema escasamente moral, protegería a los avispados, fueran o no fueran de buena fe, y así debería decirlo la legislación registral. En un sistema con algún que otro principio moral, en el tráfico debe protegerse siempre la buena fe, es decir,la confianza en el sistema, siempre que se actúe sin ánimo de perjudicar el derecho del otro, o con el ánimo de defender el propio derecho, conociendo que el transmitente no está alterando los principios protectores de los derechos reales.
La buena fe en el ejercicio de los derechos está reconocida en el artículo 7 del código civil.
Si lo indicado es así y en el registro se publica que hay un precio aplazado, y por aplicación de las normas civiles se debe conocer que si el precio no se ha abonado cabe la resolución de la venta, el interrogante que se plantea es cómo puede considerarse tercero de buena fe a la persona que adquiere en esas circunstancias, sabiendo que el registro publica que el precio de lo que él compra no se ha pagado por el ahora vendedor (B). A menos que en la nota simple registral no se diga nada acerca de esta cuestión, en cuyo caso no se sabe qué finalidad tiene hacer constar en el registro la información de que el precio esté aplazado.
Una solución que se podría sugerir es que conste en la transmisión una declaración del ahora vendedor (B), hecha bajo su responsabilidad, acerca del pleno dominio y libertad de toda carga de la finca. El nuevo comprador (C), tercero de buena fe en este caso, adquiere sin sufrir perjuicio. Y si el vendedor (B) mintiera, podría incurrir en las responsabilidades, incluso penales, reclamables por el que a su vez le vendió (A).
No obstante lo dicho, no hay precisión exacta sobre la finalidad de la constancia en el registro de la propiedad del aplazamiento de pago que no se ha garantizado especialmente. A mi entender, el legislador debería o bien conferirle mayores efectos, o en virtud de un nuevo principio esgrimido por la dirección de los registros, que llama principio de claridad, eliminarlo de la inscripción.
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